Жилой квартал «Сказы Бажова»: дома у речки — это хорошо, пробки до центра — плохо

На юге Екатеринбурга Исеть вьется вдоль Уктусских гор. Так их когда-то назвал тезка великого сумрачного сказочника, профессор Санкт-Петербургского университета Эрнст Теодор Гофман. Прославил же уральские богатства, рудники и шахты мастер страшных русских историй — Павел Бажов. Неудивительно, что у подножья этих гор, на самом берегу реки, строится ЖК с символичным названием «Сказы Бажова». Разбираем, в какой яви окажутся те, кто купит там квартиру.

Застройщик

Жилой квартал «Сказы Бажова» строит ООО «Интерхолдинг Фарадей», которое входит в группу компаний «Ривьера Инвест Екатеринбург». Компания была основана в 2013 году, одним из первых ее проектов стал ЖК Das Haus в районе Южного автовокзала. На данный момент на счету «Ривьера Инвест Екатеринбург» 316 000 м² построенного и 155 000 м² строящегося жилья — это почти 5 000 проданных квартир в разных районах города. Завершенные проекты: ЖК «Белорецкий», клубный дом Riviera, ЖК «Новая Ботаника». Сейчас строятся ЖК «Сказы Бажова» на Уктусе и «Белая башня» на Уралмаше. В планах компании постройка жилых кварталов на Вторчермете и Уралмаше. Некоторые объекты застройщик сдавал даже раньше заявленного срока, например, третью очередь ЖК «Новая Ботаника» построили раньше на полгода, но вот сдачу клубного дома Riviera задержали на пять месяцев.

Концепция

Квартал «Сказы Бажова» строится вдоль берега Нижнеисетского пруда, в месте впадения в Исеть реки Патрушихи, на улице Щербакова, напротив обширного лесопарка Уктусские горы. Квартал включает пять многоподъездных жилых домов переменной этажности с коммерческими помещениями, благоустроенную набережную, детский сад. Для оформления домов и мест общего пользования используются сюжеты одноименных произведений Павла Бажова. Каждый дом будет носить название одного из сказов: «Медной горы Хозяйка» (первая очередь строительства), «Серебряное копытце», «Малахитовая шкатулка», «Шелковая горка», «Каменный цветок». Сроки постройки 2–5 домов пока не анонсировались.

Дворы и набережная запланированы в формате «без машин». Дворовое пространство у домов закрытое, с зонированными детскими и спортивными площадками, контролем доступа, выйти из двора можно прямо на набережную, которая пройдет вдоль всего квартала. Эта территория будет открыта для горожан и передана в подведомство городской администрации. Строительство набережной (ведет партнер застройщика «Гринвич — жилая недвижимость») идет с января 2019 года, практически готова часть перед первым домом, продолжается монтаж настила (набережная стоит на сваях, нависая над водой) дальше вдоль территории квартала.

На набережной разместятся прогулочная зона с местами для отдыха, велодорожками, спортивными и детскими площадками, местом для скейтбординга, амфитеатром, пирсом и смотровой площадкой. Озеленение территории планируется многоуровневое, то есть с посадкой деревьев, кустарника, разбивкой клумб и газонов.

В квартале предусмотрено строительство подземных и двух надземных многоуровневых паркингов для жителей. Гостевые парковки размещаются со стороны дублера Щербакова, который пройдет вдоль домов.

Дом

Первый трехсекционный дом на 14–17 этажей строился по монолитно-каркасной технологии (стены из бетонных блоков, частично монолит). Фасад комбинированный, сочетает штукатурку по системе Ceresit (технология наружного утепления фасада с использованием теплоизоляционных плит, армированной сетки и слоя декоративной штукатурки) и облицовку оцинкованными кассетами. Цоколь и первый этаж закрыты фасадной клинкерной плиткой. Дом выполнен в ярких белом, красном, зеленом цветах, на торце нанесены силуэты Хозяйки Медной горы и ящериц.

Застройщик, в лучших традициях, сдает дом немного раньше срока, сейчас идет процесс передачи квартир собственникам

Выполнена дизайнерская отделка по мотивам соответствующего сказа Бажова: в холле первого этажа выложены сюжетные панно, лифтовые холлы отделаны плиткой, имитирующей настоящей камень, и медными узорами. В каждом подъезде грузовой и пассажирский лифты, входные группы с остеклением, на первых этажах предусмотрены места для колясок.

«Район Щербакова — не самый удачный выбор для застройщика. Улица в четыре полосы, с перспективой расширения а-ля Московская, это один из худших вариантов для жилья: вечный шум, пыль, никогда не открыть окна. Кроме того, на Щербакова практически всегда пробки, это узкое бутылочное горлышко въезда в город из нескольких немаленьких жилых районов, плюс Рудный, Большой Исток, Арамиль и поток автомобилей со стороны Челябинска. Досягаемость всех благ цивилизации — только на авто, пешком никуда не дойти, общественный транспорт забит и стоит в тех же пробках. Ребенка одного никуда не отправить, маме с коляской куда-то пойти — под большим вопросом, если говорить о школе, детсаде, магазине, больнице. Как бы все рядом, но не дойти. При всем этом район активно застраивается, вокруг масса конкурентов.

Дом красивый, модный, наверное, качественный. Но в одной секции более 120 квартир, это многовато для комфортного проживания. Если здраво рассудить, то набережная особо не нужна: у нас не Сочи и не Кипр. На Урале набережная из плюсов дает только вид на воду, к которому прилагаются комары и ветер. А гулять, бегать, жарить барбекю все равно придется в 2–3 километрах от дома, а не прямо под окном». 

Квартиры и планировки

Квартиры сдаются с отделкой под ключ: на стенах обои под покраску, потолок окрашен, на полу ламинат 32 класса с дополнительным слоем шумоизоляционного материала. Установлены металлические сейф-двери, приборы учета (тепло, вода, электроэнергия), межкомнатные двери, розетки, выключатели. В санузлах стены оштукатурены, на потолке водоэмульсионная краска, на полу смонтирован «теплый пол» под керамической плиткой, раковина, унитаз и смеситель установлены отечественного производства.

Высота потолков 2,77 метра, на верхних этажах — 3 метра. В квартирах окна увеличенного размера 1,7 на 1,8 метра (стандарт 1,5 на 1,5 метра), установлены двухкамерные стеклопакеты. На верхних этажах панорамные окна 1,7 на 2 метра. На лоджиях — алюминиевые витражи без утепления, потолки окрашены, на полу стяжка с обеспыливающим покрытием.

Сегодня в ЖК «Сказы Бажова» в доме, который сдается в первом квартале 2020 года, у застройщика в наличии только двухкомнатные и одна трехкомнатная квартира, так что тем, кто хочет разнообразия вариантов, стоит подождать следующих очередей.

Окна большей части квартир в домах ЖК «Сказы Бажова» выходят либо на набережную, с видом на устье Патрушихи и Нижнеисетский пруд, либо на Уктусские горы. Если вид на пруд ничего не перекрывает даже с самых нижних этажей, то горы частично закрыты стоящим напротив ЖК «Каменный ручей». Из части двухкомнатных квартир (находящихся в торцах дома) и из всех «трешек» можно увидеть и набережную, и горы — выходящие на разные стороны окна и лоджии это позволяют.

Форма комнат практически во всех квартирах прямоугольная, кухни, как правило, более вытянутые, комнаты — ближе к квадрату. За исключением угловых двух- и трехкомнатных квартир комнаты расположены в ряд, параллельно друг другу. В некоторых (немногих) «двушках» и во всех «трешках» предусмотрено два санузла. 

Цены

Летом 2018 года, когда шли работы по заливке фундамента и возведению первых этажей, застройщик объявлял следующие цены: студию площадью от 28 м² до 30 м² можно было купить по цене от 1 984 500 ₽ (от ≈71 000 ₽/м²), однокомнатную квартиру от 37,7 м² до 41,8 м² — от 2 698 080 ₽ (от ≈71 500 ₽/м²), двухкомнатную от 55,5 м² до 60,4 м² — от 3 636 100 ₽ (от ≈65 500 ₽/м²), трехкомнатную от 72,4 м² до 74,5 м² — от 4 945 940 ₽ (от ≈68 300 ₽/м²). Сегодня оставшиеся квартиры продаются за 69–70 000 ₽/м², то есть цена практически не изменилась: угловую «двушку» площадью 56,1 м² можно купить за 3 927 000 ₽ (70 000 ₽/м²), обычная двухкомнатная квартира в 60,1 м² продается за 4 146 900 ₽ (69 000 ₽/м²), последняя трехкомнатная квартира, 74 м², выставлена застройщиком за 5 100 000 ₽ (69 000 ₽/м²). 70 000 ₽ — это средняя цена метра в городе; в данном случае удаленность района, где строится ЖК, накладывается на расположение у реки, собственную набережную и близость спортивно-прогулочного Уктусского парка. Минусы складываются с плюсами, что в итоге дает именно среднюю по городу цену.

Прямо через Щербакова находится построенный «Брусникой» в 2015 году ЖК «Каменный ручей», выполненный в традиционном «брусничном» стиле: закрытый двор, максимум магазинов, общепита и разнообразных услуг на первых этажах, хорошо организованное и комфортное общественное пространство. Однокомнатную квартиру площадью 38 м² в этом ЖК можно купить за 2 990 000 ₽ (78 685 ₽/м²), двухкомнатную площадью 57 м² — за 4 600 000 ₽ (80 700 ₽/м²), а трехкомнатную площадью 82 м² — за 6 477 000 ₽ (79 000 ₽/м²).

В километре в сторону центра, за мостом через Патрушиху, строится ЖК «Сириус» (сдача — второй квартал 2020 года). В нем сейчас можно купить студию площадью 32 м² за 2 240 000 ₽ (80 700 ₽/м²), однокомнатную квартиру, 43 м², за 2 870 340 ₽ (66 750 ₽/м²) и двухкомнатную площадью 72 м², с кухней-гостиной и двумя санузлами, — за 4 657 280 ₽ (64 685 ₽/м²).

Таким образом, цены в ЖК «Сказы Бажова» соответствуют стоимости квартир в этом районе, а учитывая, что дом практически построен и находится в процессе передачи квартир собственникам — даже выгоднее, чем в том же «Каменном ручье». Да, из «Ручья» можно выйти прямо в лесопарк, зато из «Сказов» — прямо на набережную. Правда, «Сириус», который тоже вот-вот сдастся, выглядит несколько интереснее по цене, но тут нужно учитывать, что планировки в нем, как правило, весьма отличаются от привычных и ожидаемых «прямоугольников».

«Планировки хорошие, продуманные, но больше подходят для центра, а не для окраины — слишком „большие метры“. Цена в 70 тысяч рублей за „квадрат“ чрезмерно высокая. Для района четвертого пояса вокруг центра, фактически, для рабочей окраины, справедливая рыночная цена была бы максимум 60 тысяч за метр. Например, через дорогу стоит комплекс апартаментов „Гринвуд“. Квартиру там можно купить по цене 50–60 тысяч за метр, а если поторговаться, то, скорее всего, получится и немного сбить цену. Но это готовое жилье, малоэтажка, на горе, прямо в лесу. Паркинг, кстати, там стоит 300 000 ₽, а в ЖК „Сказы Бажова“ про него известно только, что он, может быть, будет во второй очереди. А может, и не будет — а ведь „двор без авто“ и на улице мест для парковки нет. Тупик».

Инфраструктура вокруг

Административно ЖК «Сказы Бажова» относится к Чкаловскому району, территориально комплекс находится в микрорайоне Уктус, прямо на берегу. Сразу около ЖК начинается Нижнеисетский пруд, через дорогу — лесопарк Уктусские горы. 

Посмотреть на карте

В районе есть вся инфраструктура, но нет места (аллеи, улицы), где было бы приятно прогуляться. Новая набережная должна исправить этот недостаток

Детские сады. До муниципального детского сада № 16 на Рощинской, 25 около 1,5 километра (это уже левобережный Уктус). Учреждение работает с 2012 года, отзывы о садике хорошие. В 2019 году у детсада появился небольшой филиал на Щербакова, 77 (в ЖК «Каменный ручей», напротив квартала). Это первый за десятилетия муниципальный детский сад, размещенный в жилом доме. Детская площадка у филиала — выделенная из придомой территории, сейчас идет формирование групп.

До муниципального детского сада № 16 на Рощинской, 25 около 1,5 километра. Учреждение работает с 2012 года, отзывы о садике хорошие

Там же в «Каменном ручье» работает семейный клуб «Фамилия моя», где есть мини-садик (прием детей с полутора лет) и группа продленного дня для школьников.

Школа. Дома квартала, скорее всего, закрепят за школой № 131 на Гаршина, 8б. Это примерно в 2 километрах от ЖК, так же на другом берегу Исети. Родители и учащиеся отзываются о школе тепло, но зданию определенно требуется капитальный ремонт, а пришкольной территории — обновление. Там же проводят занятия спортшкола «Дети России» (гимнастика, хореография, боевые искусства) и Свердловская областная Федерация киокушин карате-до.

Дома квартала закрепят за школой № 131 на Гаршина, 8б. Это в 2 километрах от ЖК. Родители и учащиеся отзываются о школе тепло

Недалеко, между берегом реки и Рощинской, выделен участок для строительства новой школы на 1 500 человек. Планируется, что площадь здания составит 28 900 м² и кроме собственно школы там разместится детский центр культурного досуга, спорта и творческого развития. К разработке проекта Управление капитального строительства Екатеринбурга привлекло московских архитекторов, сейчас готовится проектная документация для прохождения госэкспертизы.

Медицина. До взрослой поликлиники № 3, ЦГБ № 20 на Коротком, 2 около 2,5 километра. Отзывы, традиционно для муниципальных медучреждений, плохие: специалистов не хватает (приема ждать очень долго), большие очереди, в регистратуре бардак. Но о работе некоторых врачей пациенты отзываются положительно. 

Детская поликлиника № 4, ДГБ № 8 на Гончарном, 5 гораздо ближе, до нее можно дойти за 10–15 минут. Поликлиника одна на достаточно большой район и очень загружена. Родители жалуются на очереди, работу регистратуры и невнимательность врачей.

До взрослой поликлиники № 3, ЦГБ № 20 на Коротком, 2 около 2,5 километра. Отзывы, традиционно для муниципальных медучреждений, плохие

Две аптеки работают напротив, в домах 77/1 и 77/3. Ближайший частный медицинский центр Holistima расположен на Щербакова — Лыжников, в 800 метрах.

Магазины. Рядом с кварталом находится две «Пятерочки»: на Щербакова, 77/5 и в 300 метрах, на Щербакова, 113. В домах «Каменного ручья» есть еще две винотеки и промтоварный «Магнит-Косметик». Большой супермаркет «Райт» и много других разнонаправленных магазинов работают в ТРК «Глобус», в 1,5 километра от ЖК. До строительного гипермаркета «Леруа Мерлен» на Базовом переулке на машине ехать десять минут.

Спорт. В 250 метрах, около лесопарка Уктусские горы, находится лыжная база и детская спортивная школа «Родонит». На базе можно взять напрокат лыжи и тюбинги. В спортшколе ведутся занятия по направлениям «Лыжные гонки» и «Спортивное ориентирование», прием детей с семи лет. Летом зона лесопарка отлично подходит для пробежек и велоспорта, есть открытые площадки для воркаута.

В 250 метрах, около лесопарка Уктусские горы, находится лыжная база и детская спортивная школа «Родонит»

На противоположной стороне лесопарка (десять минут на машине) оборудованы горнолыжные склоны, работают подъемники и трамплины, можно покататься на горных лыжах и сноубордах. Там же, на Зимней, 27а, есть теннисный клуб «Уктус», две футбольные школы, горнолыжный клуб и школа сноуборда.

За пять минут на машине по Щербакова можно доехать до отделения федеральной сети Drive Fitness в ТРК «Глобус». В соседних зданиях находятся фитнес-клуб «Наутилус» и муниципальный физкультурно-оздоровительный комплекс «АЙС», где дети могут заняться хоккеем, фигурным катанием, гимнастикой; для взрослых: футбольный фристайл, карате, группа здоровья. В аквапарке «Лимпопо» работает бассейн, школа плавания и аквааэробика, можно приобрести абонемент.

Отдых. Наличие рядом с построенным домом сразу благоустроенной набережной (пусть и в не до конца готовом варианте) выгодно отличает ЖК «Сказы Бажова» от похожего проекта «Атомстройкомплекса» — жилого комплекса «Просторы», который находится в 2 километрах, в левобережном Уктусе.

За пять минут можно дойти до Уктусского лесопарка, там можно погулять и устроить пикник. Около горнолыжных склонов (десять минут на машине) работает лазертаг-клуб, устроены беседки, детские площадки, скейт-парк, веревочный парк, батут, тир, аэротруба. Работает прокат (в соответствии сезону) велосипедов, гироскутеров, электросамокатов, снегоходов, квадроциклов. На горе есть смотровые площадки.

За пять минут можно дойти до Уктусского лесопарка, там можно погулять и устроить пикник

До аквапарка «Лимпопо», океанариума, боулинга, бильярда, кинотеатра «Кинодом» ехать пять минут на машине.

Транспорт

Мимо ЖК проходит единственная улица Щербакова, по ней в сторону центра едут жители Химмаша, Уктуса, а также происходит рабочая миграция со стороны Челябинского тракта. Магистраль (сейчас в районе ЖК четыре полосы движения) очень загружена, летом, когда горожане выезжают в сады и на отдых в сторону весьма популярного Челябинского направления, ситуация усложняется еще больше. 

Мимо ЖК проходит единственная улица Щербакова, по ней в сторону центра едут жители Химмаша, Уктуса, а также происходит рабочая миграция со стороны Челябинского тракта

Генплан города предусматривает продолжение реконструкции Щербакова от Дунитового переулка и расширение дороги до трех полос в каждом направлении, но точные сроки неизвестны. Сейчас резкое изменение погодных условий, аварии, ремонтные работы сразу провоцируют километровые пробки.

Автобус, троллейбус. Остановка «ЖК „Каменный ручей“» (бывшая «Гостиница „Уктус“») находится прямо рядом с одноименным ЖК, напротив первого дома. По направлению «в город», то есть непосредственно около «Сказов Бажова», остановка на данный момент не функционирует, транспорт останавливается или на «Прониной», или на «Уктус», до обеих остановок идти пять-семь минут. 

Остановка «ЖК „Каменный ручей“» (бывшая «Гостиница „Уктус“») находится прямо рядом с одноименным ЖК, напротив первого дома

Здесь проезжают автобусные маршруты № 05, 17, 19, 38, 039, 042 и пригородный автобус № 154/66. На городских маршрутах можно добраться до Химмаша, Академического, Юго-Запада, Южного автовокзала, поселка Рудный, ВИЗа, Кольцово (в том числе непосредственно до аэропорта), Широкой речки. Через центр города идет 19 автобус. Пригородный маршрут едет от поселка Бородулино через Сысерть, поселок Торфяник до Южного автовокзала.

Троллейбус. Также здесь проходят линии 1 и 6 троллейбусов, на которых можно доехать до ЖД вокзала, Химмаша, Дома кино, Втузгородка, УПИ-УрФУ.

Метро. До метро «Ботаническая» 3 километра, до остановки «Шварца» (находится рядом со станцией) можно подъехать на любом троллейбусе или автобусе (кроме № 042).

Личный автомобиль и такси. Дорога на машине до центра города (днем и без пробок) займет 20–25 минут. Из ЖК удобно выезжать на Челябинский и Кольцовский тракты, Объездную дорогу, ЕКАД. Такси приезжает за три-семь минут, поездка до центра днем обойдется в 180 ₽ за 25 минут, до аэропорта ехать 20 минут за примерно 310 ₽, до ЖД вокзала — 25 минут и 200 ₽.

«Вывод: красивый новый модный самолет в сарае фермера. Спорта вокруг много, это хорошо. До центра далеко, это совсем нехорошо. Комфортно будет только в квартирах с видом на воду. Вокруг трасса и стройка на десять лет вперед. Спрос на районе слабый, конкуренция приличная, пять-шесть крупных серьезных проектов в стадии стройки. Цена будет падать, в следующих очередях можно ждать 55–65 тысяч рублей за „квадрат“. Хотя может случиться всякое, в итоге рынок нас рассудит». 

Выводы

• ГК «Ривьера Инвест Екатеринбург» достаточно известный и хорошо зарекомендовавший себя застройщик. Есть завершенные и строящиеся объекты. Сроки строительства компанией в основном выдерживаются. 

• ЖК «Сказы Бажова» — крупный проект на ранее не освоенном куске набережной на Щербакова.

• Построен первый из пяти домов квартала, идет постройка набережной (часть перед первым домом практически готова). В квартале запланированы надземные и подземные паркинги, закрытые дворы «без машин». Доступ на набережную открыт для всех.

• Квартиры сдаются с отделкой под ключ, можно сразу заезжать. Окна в квартирах увеличенного размера, в санузлах — «теплый пол». 

• Микрорайон Уктус старый, с развитой инфраструктурой. В шаговой доступности от ЖК есть садики, школы, медцентры, магазины и так далее. 

• С точки зрения развлечений и спортивного времяпрепровождения эта точка Уктуса уникальна: до лесопарка и лыжной базы 150 метров, до ГЛК «Уктус», теннисного клуба, футбольной школы десять минут на машине. За пять минут можно доехать до большого ТРЦ, аквапарка, океанариума (в тех же местах — ледовая арена, бассейна, фитнес-клуб).

• Цены на квартиры, скорее всего, будут расти по мере обустройства набережной, пока на уровне средних по городу. 

• Рядом с кварталом остановка ОТ с разветвленной сетью маршрутов автобусов и троллейбусов. До станции метро «Ботаническая» три остановки. 

• Единственная дорога к «Сказам Бажова» проходит по очень загруженной улице Щербакова (пригород со стороны Челябинского тракта, Химмаш, Уктус — все выезжают в город по ней). В ближайшие годы ситуация вряд ли улучшится, особенно учитывая количество строящихся в Уктусе новых ЖК.