Специалисты о рынке недвижимости

На московском рынке жилья формируется новая ниша — «бизнес-класс на вторичном рынке». Речь идет не о повторной продаже новостроек бизнес-класса, а о вторичке в домах, построенных десятилетия назад. Этот сегмент столичного рынка начал формироваться в 2007 г., а окончательно сложился после кризиса и с тех пор неуклонно растет. За последний год объем рынка таких квартир увеличился в два раза. При этом стоимость квадратного метра выросла на 15%. Что касается среднего срока продаж, то, например, для видовых квартир в сталинских домах он составляет всего один-полтора месяца, притом что в среднем в Москве данный показатель  не менее трех-четырех месяцев. Среднестатистическая квартира бизнес-класса на вторичном рынке жилья — это двушка площадью 55–60 кв. м в кирпичном сталинском доме постройки 50-х гг., с потолками от 3 м, расположенная в престижном районе с современным дизайнерским ремонтом и мебелью. Количество таких предложений на рынке невелико, не более 1–2% от общего объема жилья в районах с соответствующей застройкой. Сейчас единовременно в Москве экспонируется не более 100 подобных объектов. Однако следует отметить, что еще год назад их было в два раза меньше. Но в денежном эквиваленте объем этой ниши впечатляет: он составляет порядка   2,3 млрд руб. Основные ареалы их местонахождения — Кутузовский проспект, Фрунзенская набережная, территории недалеко от станций метро «Университет», «Сокол».

 

Одной из заметных тенденций на рынке первичного жилья Московского региона можно считать стремительное уменьшение средней площади квартир в новостройках. Если до начала кризиса в столичной однушке она достигала 50–55 кв. м, то сегодня — 40–45 кв. м, а в городах Подмосковья — 33–35 кв. м. Небольшой метраж квартир обеспечивает общий низкий бюджет покупки, поэтому спрос на них чрезвычайно высок. Эти объекты первыми уходят с рынка, цены на них растут быстрее и достигают потолка, только когда стоимость однокомнатной квартиры практически приближается к двухкомнатной. Малогабаритки покупают в основном те, для кого это первое жилье — своеобразный start-up. Это, как правило, молодые люди, которые раньше арендовали квартиру или жили с родителями. Есть и серьезная доля инвесторов в подобные объекты недвижимости. Если в целом по рынку процент инвестиционных покупок не превышает 5–7%, то в сегменте малогабаритного жилья этот показатель порядка 20%.

 

Спрос на аренду московских квартир в настоящее время более чем в два раза превышает количество заявок на подбор жилья в Подмосковье, в том числе и на объектах, расположенных на присоединенных землях. Из-за невысокого уровня развития инфраструктуры, отсутствия достойных рабочих мест и перспективы тратить на дорогу более двух часов в день многие предпочитают столицу. Арендаторов не смущают даже высокие ставки, которые как минимум на 7–10 тыс. руб. больше средней стоимости найма жилья в Подмосковье. Проект присоединения к столице части областных территорий был утвержден более года назад. Почти два месяца эти земли уже официально входят в состав Москвы. Однако доля арендаторов, желающих поселиться в Новой Москве, так и не изменилась. Рынок аренды куда более инертный, чем, например, сегмент купли-продажи квартир. Спрос на новое жилье среагирует со стороны арендаторов только тогда, когда новые территории будут обжиты и, соответственно, обеспечены необходимыми объектами инфраструктуры. По самым оптимистичным прогнозам это случится не ранее чем через пять — десять лет. Сейчас в Новой Москве, но не далее чем в 30 км от МКАД снять однокомнатную квартиру можно в среднем за 24 тыс. руб. Объем предложения квартир, представляемых здесь в аренду, составляет около 5% от общей доли организованного рынка.