недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/Новостройки

Московские новостройки ставят новые ценовые рекорды

3 667
Московские новостройки ставят новые ценовые рекорды
В феврале 2020 года средняя стоимость 1 кв. м в новостройках Москвы вопреки снижению спроса взяла новую высоту — 201 тыс. рублей. При этом объем нового предложения сократился за год на 88%. Что будет дальше?

Больше, чем в январе, меньше, чем год назад

В феврале 2020 года на первичном рынке недвижимости Москвы, включая присоединенные территории, было заключено 5,82 тыс. сделок. Относительно декабря прошлого года (тогда было подписано 7,36 тыс. ДДУ) спрос снизился на 21%. Для Москвы в старых границах, а также присоединенных территорий снижение оказалось сопоставимым — тоже на уровне 21%.

По сравнению с январем 2020 года количество сделок увеличилось на 18%. Наибольший прирост за месяц отмечен для Новой Москвы (+35%). В старых границах Москвы спрос в феврале относительно января увеличился на 11%.

Всего в январе-феврале 2020 года на первичном рынке Москвы было заключено 10,76 тыс. договоров с физлицами, что на 17% ниже, чем за аналогичный период прошлого года.

Обратно в 2016-й

Переход на проектное финансирование сказался на снизившейся активности девелоперов.

В феврале 2020 года на рынок вышли три новых проекта (против девяти ЖК годом ранее). В продажу поступило 20 корпусов (325 тыс. кв. м квартир и апартаментов).

Для сравнения: в феврале 2019-го в реализацию вышло 42 новых дома (611 тыс. кв. м). Таким образом, объем нового предложения уменьшился на 88%.

Из-за этого в феврале 2020 года количество квартир и апартаментов на первичном рынке недвижимости Москвы упало до 47,2 тыс. лотов. В последний раз столь низкое значение было зафиксировано в октябре 2016-го (46,7 тыс. лотов). Девелоперы не торопятся выходить с новыми проектами на рынок, сосредоточившись на завершении текущих .

Исторические рекорды

Средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке Москвы (без учета новостроек премиум- и элитного классов) достигла в феврале 2020 года новых рекордных показателей. В старых границах Москвы она равна 217,4 тыс. рублей (+1,6% относительно января). В Новой Москве средняя цена «квадрата» достигла 137,2 тыс. рублей (+1,9%).

В годовой динамике (по сравнению с февралем 2019-го) средняя стоимость 1 кв. м в старых границах Москвы увеличилась на 8,4%, в Новой Москве — на 16,9%. Эксперты Циан объясняют бо́льший рост цен в ТиНАО активным развитием транспортной сети в прошлом году. Этот фактор оказывает значительное влияние на цены наряду с переходом застройщиков на эскроу-счета, а также с ростом доступности ипотечного кредитования.

По подсчетам аналитиков Циан, за прошедший месяц прирост стоимости для квартир и апартаментов с положительной динамикой цен составил в среднем 300 тыс. рублей.

Средний чек покупки

По данным Циан, средний чек на первичном рынке по всем сегментам в старых границах Москвы составил 12,89 млн рублей — это на 1,5 млн выше, чем годом ранее. В Новой Москве средний чек равен 6,55 млн рублей (+0,8 млн рублей за год).

Средний бюджет покупки на первичном рынке недвижимости Москвы

 

Февраль 2019, млн руб.

Январь 2020, млн руб.

Февраль 2020, млн руб.

Динамика за год, млн руб.

Динамика за месяц, млн руб.

Москва в старых границах

11,44

12,54

12,89

1,5

0,35

Новая Москва

5,74

6,46

6,55

0,8

0,09

По расчетам Аналитического центра Циан (на основе данных Росреестра)

Средняя стоимость 1 кв. м приобретенного жилья составила 225 тыс. рублей (+14,4% за год). В Новой Москве — 129 тыс. рублей (+9,2%).

Стоимость 1 кв. м в среднем чеке на первичном рынке Москвы, руб.

 

Февраль 2019

Январь 2020

Февраль 2020

Динамика за год

Динамика за месяц

Москва в старых границах

197

218

225

14,4%

3,2%

Новая Москва

118

126

129

9,2%

2,4%

По расчетам Аналитического центра Циан (на основе данных Росреестра)

Площадь купленной квартиры/апартамента в феврале 2020 года в старой Москве составила 57,2 кв. м (–0,9 кв. м за год). В Новой Москве в среднем приобретают почти на 7 «квадратов» меньше — 50,8 кв. м (+2,2 кв. м за год).

Ипотека на 18 лет

Как отмечают аналитики Циан, на первичном рынке недвижимости Москвы в феврале 57% сделок прошло с привлечением ипотеки, что на 1 п. п. выше, чем в январе 2020 года. На присоединенных территориях доля ипотеки выше — 61% (+3 п. п. за год). В старых границах Москвы 55% сделок проходит в кредит (+6 п. п. за год). Средний срок кредита составил 215 месяцев, или 17 лет и 11 месяцев.

Средний чек сделки в ипотеку в феврале 2020 года на первичном рынке Москвы оценивается в 10,4 млн рублей (+50 тыс. рублей относительно января).

В старой Москве на покупку ипотечной квартиры придется потратить в среднем 10,36 млн рублей (+289 тыс. рублей). В Новой Москве — 6,78 млн (+140 тыс. рублей).

Размеры приобретенной в кредит квартиры (апартамента) изменились минимально: в феврале 2020 года средняя площадь снизилась до 56,5 кв. м (–0,5 кв. м по сравнению с январем). В старых границах Москвы средняя площадь приобретенного в ипотеку жилья — 58,3 кв. м, в Новой Москве — 53 кв. м. Недвижимость в ТиНАО чаще выбирают клиенты с меньшим уровнем дохода, которые экономят на покупке, выбирая более компактные варианты.

Выручка девелоперов сократилась

В феврале 2020 года выручка столичных застройщиков составила 63 млрд рублей, что на 18% выше, чем в январе. В годовой динамике девелоперы заработали меньше на 11%. Таким образом, рост цен на жилье не смог нивелировать падение покупательской активности (–21%).

80% выручки обеспечили новостройки старой Москвы — 50,7 млрд рублей. На Новую Москву приходится 20%, или 12,3 млрд рублей. В старых границах Москвы десятка застройщиков генерирует 59% выручки, в Новой Москве — 99%. Наилучшие результаты показали ПИК, Ingrad, «Донстрой», MR Group и Lexion Development.

Почти треть сделок — в десяти новостройках

В феврале 2020 года на 10 новостроек с лучшими продажами пришлось 30% всех сделок, в январе показатель составил 26,6% сделки. Новичками рейтинга стали «Селигер Сити», где почти 100 сделок было обеспечено за счет возобновления приостановленной ранее регистрации ДДУ, а также «Вестердам».

Четыре из десяти лидирующих по продажам проектов находится внутри МКАД («Люблинский парк», «Преображение» «Селигер Сити», «Вестердам»). Остальные проекты располагаются в Новой Москве.

Лидером продаж стал проект «Румянцево-Парк», на который пришлось 8,3% сделки. Эксперты Циан объясняют это максимальным объемом предложения: 22% квартир Новой Москвы выставлено на продажу именно в этом проекте.

Топ-10 столичных новостроек с максимальным количеством сделок в феврале 2020 года

Проект

Кол-во сделок с физлицами

Доля рынка по кол-ву сделок, %

Бюджет сделки, млн руб.

Расположение

Румянцево-Парк

484

8,3

6,60

Новая Москва

Саларьево парк

267

4,6

6,94

Новая Москва

Скандинавия

195

3,3

7,81

Новая Москва

Бунинские луга

140

2,4

6,85

Новая Москва

Преображение

137

2,4

9,87

старая Москва, ВАО

Остафьево

126

2,2

5,49

Новая Москва

Люблинский парк

125

2,1

6,81

старая Москва, ЮВАО

Десна (Новые Ватутинки)

105

1,8

4,59

Новая Москва

Селигер Сити

97

1,7

10,56

старая Москва, САО

Вестердам

88

1,5

10,18

старая Москва, ЗАО

По расчетам Аналитического центра Циан (на основе данных Росреестра)

«Рынок недвижимости реагирует на любые события с определенным лагом по времени. Со вступления в силу поправок в 214-ФЗ прошло уже восемь месяцев, но только сейчас фиксируется значительное снижение активности как застройщиков, так и покупателей, и новые ценовые рекорды вопреки снижению спроса».

Алексей Попов,руководитель Аналитического центра Циан

По оценкам эксперта, в марте 2020 года количество сделок покажет прирост за счет ажиотажного спроса на фоне падения курса рубля. Он уточняет, что аналогию стоит проводить не с декабрем 2014-го, когда количество сделок в месячном выражении выросло на 30%, а с апрелем и сентябрем 2018 года — тогда фиксировался рост спроса на 10–12% на фоне падения рубля и санкционных рисков.

«На сегодняшний день на рынке нет сформированного отложенного спроса, а стоимость 1 кв. м бьет новые рекорды, что ограничивает покупательную способность населения, — продолжает Алексей Попов. — Поэтому краткосрочный прирост спроса может составить не более 15–17% относительно последних месяцев. В среднесрочной перспективе ситуация на рынке во многом будет зависеть от политики Центробанка. При увеличении ключевой ставки ипотека вновь станет недоступной, что приведет к стагнации цен и увеличению скидок для поддержания спроса».


Примечание: В расчетах учитывались зарегистрированные ДДУ с квартирами и апартаментами. Покупателями выступали физлица, заключившие розничные сделки (не более пяти жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра.

Фото: ЖК «Румянцево-Парк»/cian.ru

Комментарии 0
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru