Мы используем куки-файлы. Соглашение об использовании
Вторичная

Мена вместо обмена. Возможны варианты

Екатерина КАМАЗИНСКАЯ7 ноября 2011 11 835
2019-01-20T19:44:45.147000+00:00
Граждане Советского Союза могли изменить свои жилищные условия только двумя способами: через прямой обмен или ЖСК. Но, поскольку кооперативных домов возводили мало, большая часть населения занималась именно обменами. Этот вид сделки дожил и до наших дней.
Граждане Советского Союза могли изменить свои жилищные условия только двумя способами: через прямой обмен или ЖСК. Но, поскольку кооперативных домов возводили мало, большая часть населения занималась именно обменами. Этот вид сделки дожил и до наших дней.
 
 
Сразу уточним, в чем разница между понятиями «мена» и «обмен». В первом случае речь идет о приватизированном жилье. Каждая из сторон обязуется передать в собственность другой определенный товар. При заключении такой сделки подписывают договор мены (гл. 31 ГК РФ). Во втором случае по договору обмена вместо неприватизированной квартиры получают также неприватизированную. Другими словами, происходит переход права пользования между нанимателями жилья, при этом право собственности на недвижимость не возникает.
 
Процедура сделки также зависит от формы собственности. Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty, выделяет три возможных варианта: обе квартиры приватизированы; обе неприватизированы; одна в собственности, другая нет.
 
С первым вариантом все понятно: оформляют договор купли-продажи либо мены. «Если при мене одна из сторон получает деньги вместо имущества, то такую сделку можно признать ничтожной», — предупреждает Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость».
 
Со вторым вариантом сложнее: после того как найдены подходящие квартиры, следует подать заявления и заключить договор в городском бюро обмена, дождаться решения муниципальных властей по этому вопросу, а затем уже получить обменные ордера. «Сама схема не отработана властями. К тому же на рынке сделки по договору обмена — редкость, поэтому возникают трудности», — предупреждает А. Зиминский.
 
Что касается третьего варианта, то, по данным компании «Азбука Жилья», обмен жилыми помещениями разного статуса был разрешен до 1 марта 2005 г. (когда вступил в силу новый ЖК РФ). Сейчас такая возможность законодательно отменена. Поэтому, если собственник квартиры захочет поменяться жильем с социальным нанимателем, им придется либо расприватизировать одну жилплощадь, либо приватизировать другую. Однако подобные прецеденты единичны.
 
 
Обмен сегодня
 
Эксперты сошлись во мнении, что в наше время меняются квартирами крайне редко. По разным оценкам, доля таких операций на рынке — 0,1–3% от общего числа сделок. Как правило, участвуют в них родственники — так быстрее и дешевле. По словам Вероники Панковой, генерального директора агентства недвижимости «Пенаты», сегодня практикуют и принудительный обмен — в судебном порядке.
 
Как объясняет Алексей Шленов, генеральный директор «МИЭЛЬ-Брокеридж», обмен актуален, если на рынке нет спроса. Например, в период стагнации в январе — марте 2009 г., когда в столице выросло количество предложений, а покупателей практически не было, компания провела несколько сделок мены. Так, владелец двушки в Измайлово решил переехать в Подмосковье в квартиру той же площади, но с доплатой. Механизм поиска был прост. Агенты обзванивали продавцов квартир, выставленных на продажу в Люберцах, с вопросом, не собираются ли собственники покупать жилье в Москве по обмену. В результате владелец подмосковного объекта переехал в столицу с доплатой всего 800 тыс. руб. Это было возможно именно при той ситуации на рынке. Сейчас нужный вариант можно искать годами, как, по сути, и было в Советском Союзе. Но при современном темпе жизни никто не хочет растягивать решение проблемы на долгий срок.
 
«Продав квартиру, ты волен выбирать из многих тысяч вариантов. И никому в голову не приходит искать прямой обмен. Разве что только тем, кто годами реализует свое жилье по завышенной цене», — объясняет Илья Шкоп, председатель совета Гильдии риэлторов Москвы.
 
«Бывает, — говорит А. Шленов, — что в компанию обращаются желающие провести именно сделку мены. Тогда мы объясняем: конечно, квартиру можно обменять, но тем самым вы резко сокращаете число людей, которые могут заинтересоваться вашей недвижимостью. И как правило, клиенты соглашаются с тем, что альтернативная сделка — наиболее оптимальный вариант».
 
 
Юридические нюансы
 
Мена оформляется единым договором (оба владельца признаются и продавцом, и покупателем), который составляют в простой письменной форме, и по желанию участников сделки он может быть заверен у нотариуса. В документе описаны особенности обеих квартир, указана их стоимость. Иногда объекты обозначены как равноценные, иногда предполагается доплата.
 
«С юридической точки зрения договор мены приравнивают к договору купли-продажи квартиры. Поэтому и законодательные нормы, и пакет документов для сделки и регистрации практически те же», — объясняет Валерия Косенкова, руководитель отделения «Кузьминки» компании «Азбука Жилья».
 
Вот только при заключении договора мены предусмотрена госпошлина в размере 1,5% от стоимости большей квартиры, а по договору купли-продажи берут 1,5% от стоимости каждой из квартир, участвующих в сделке.
 
Эксперты советуют указывать сроки передачи имущества. В качестве гарантии желательно оформить акт приема-передачи квартиры, который стороны подписывают непосредственно в момент обмена ключами и документами на жилье. Если один участник сделки уже передал свою квартиру, он имеет право потребовать от второго аналогичных действий, причем не позже зафиксированной в договоре даты.
 
«В случае если какая-то из сторон отказывается от исполнения своих обязанностей, другой лучше сразу обратиться в суд. Сделка будет признана недействительной, и они просто вернут друг другу имущество. Это называется двусторонней реституцией», — разъясняет И. Шкоп.
 
Обмен муниципального жилья имеет свои особенности. Например, это невозможно осуществить, если нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора соцнайма. Нельзя менять квартиру в аварийных домах, идущих под снос. Не подлежат обмену и те площади, где сделаны перепланировки без соответствующего на то разрешения. Наконец, сделка запрещена, если в ее результате жилищные условия одной из обменивающихся сторон существенно ухудшаются и граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий (гл. 8, ст. 73 ЖК РФ).
 
 
Регистрация сделки и налоги
 
Договор мены подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента ее осуществления.
 
Если в договоре предусмотрена мена недвижимого имущества, находящегося в разных субъектах Федерации (например, Москва и Московская область), то его регистрируют в каждом субъекте (то есть и в Москве, и в Московской области).
 
«Если мена равноценная и доходов никто из сторон не получил, то и налоги не платят. Если мена была произведена с доплатой, то здесь применяют правила сделок купли-продажи», — говорит А. Шленов.
 
Иногда участники мены указывают объекты, отличающиеся по стоимости, как равноценные, а размер доплаты оговаривают на словах. Это довольно рискованно, так как, если появится заинтересованное лицо, которое решит оспорить сделку в суде и сделает это, деньги никто никому не вернет.
 
 
При совершении сделки по договору обмена социальным нанимателям необходимо:
• получить в городском или районном бюро обмена бланки заявлений об обмене жилой площади и заключить договор обмена;
• написать заявления;
• каждой стороне подписать заявление в домоуправлении (ДЭЗ, РЭУ, ЖКО) у бухгалтера и начальника (главного инженера, председателя правления ЖСК) и поставить печать;
• подождать, пока документы рассматривает жилищная комиссия при местных органах власти;
• после принятия жилищной комиссией решения всем совершеннолетним участникам сделки лично явиться в бюро обмена и получить обменные ордера. Обмен неприватизированных квартир считается вступившим в силу в момент получения обменных ордеров.
 
Если вы меняете приватизированную квартиру на приватизированную и заключаете договор мены, вам потребуются:
• документы БТИ (технический паспорт и оценочная стоимость квартиры, если обмен производят с доплатой);
• квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию;
• подлинники правоустанавливающих документов на обе квартиры;
• заявления собственников;
• выписка из домовой книги и справка об отсутствии задолженности по квартплате;
• согласие супруга на сделку; если у стороны сделки нет супруга — нотариально заверенное заявление об отсутствии супруга;
• справка из налоговых органов об отсутствии задолженности по налогам на имущество (например, если квартира была получена по наследству или подарена);
• согласие органов опеки и попечительства (при совершении сделки по распоряжению жилым помещением, в котором проживают несовершеннолетние, • ограниченно или полностью недееспособные граждане).
 

Подписывайтесь на наш канал в Telegram

#наследство#нотариус#вторичка#дом#суд
наследствонотариусвторичкадомсуд
Сейчас обсуждают
Аноним
28 марта 2024
редакцияeditorial@cian.ru