недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиВторичнаяАНТИкризис

Когда рубль штормит, россияне хватаются за метры

9 359 1
Когда рубль штормит, россияне хватаются за метры
Колебания курса рубля обычно вызывают кратковременный всплеск спроса на рынке недвижимости. В этот раз привычная схема усложнилась из-за рекордно низких ставок по ипотеке, к тому же у россиян есть некоторые накопления, которые они стремятся перевести в «твердую валюту» — квадратные метры.

В начале марта нефтяные рынки отреагировали обвалом на распад сделки ОПЕК+, а курс рубля серьезно снизился по отношению к иностранным валютам. Впервые с 2016 года доллар превысил отметку 75 рублей, что привело к резкому — в полтора раза — росту спроса на недвижимость.

Эксперты Циан сравнили активность уникальных посетителей сайта cian.ru (15 млн пользователей в месяц) в городах-миллионниках в периоды нестабильности на валютном рынке в 2020 и 2018 гг. Проанализировав поведение продавцов, они также выяснили, как влияет падение курса рубля на стоимость квадратного метра.

Лихорадочные поиски готового жилья

По подсчетам экспертов, 9 марта 2020 года, когда стало известно о резком обесценивании рубля, количество поисковых запросов на покупку недвижимости в городах-миллионниках увеличилось на 42% относительно 8 марта. Напомним, оба дня были официальными выходными.

10–11 марта — в первые рабочие дни после падения рубля — спрос увеличился: относительно 8 марта прирост составил 54%. К середине марта количество поисковых запросов достигло максимума с начала 2020 года.

Аналитики Циан отмечают, что в период обесценивания рубля увеличивается спрос на готовое жилье. Количество заявок по всем городам-миллионникам увеличилось на 44%, на новостройки — на 35%. В пяти городах — Новосибирске, Омске, Челябинске, Волгограде и Уфе — бо́льший прирост спроса зафиксирован на первичном рынке. В остальных субъектах падение курса рубля вызвало интерес ко вторичному рынку.

Эксперты Циан объясняют желание вкладывать средства в уже готовые, а не будущие квадратные метры высокой долей непрофессиональных инвесторов.

Часть из них планирует получать пассивный доход от сдачи в аренду. Другие не хотят повторять опыт 2014–2015 годов, когда приобретенные в новостройках квартиры приходилось перепродавать с дисконтом по причине изначально завышенной цены. Тогда в отдельных проектах застройщики повышали стоимость до 10% в течение недели на фоне общего ажиотажа.

Еще одна причина заключается в высокой арендной ставке, которая за прошедший год показала прирост от 4 до 11% в городах-миллионниках. Для многих арендаторов обесценивание курса рубля стало спусковым механизмом для приобретения недвижимости, в том числе с привлечением ипотеки. В этой ситуации логичен выбор именно сданных объектов — люди хотят переехать в арендованную квартиру сразу после заключения договора.

Прирост спроса в целом по рынку и отдельно по новостройкам и готовому жилью

По данным Аналитического центра Циан

Храните ваши денежки: чем объясняется спокойствие столиц

Максимальный всплеск спроса на фоне обесценивания рубля 9 марта был отмечен для регионов. К примеру, в Новосибирске количество поисковых запросов увеличилось на 67%, в Перми и Волгограде прирост составил по 59%. Наименее активными оказались жители Москвы (+42%) и Санкт-Петербурга (+35%).

Аналитики Циан объясняют спокойствие жителей крупных городов высокой долей валютных вкладов. В среднем в России 20% средств на банковских депозитах — в валюте и драгоценных металлах. В Москве и Санкт-Петербурге зафиксирована максимальная доля среди всех субъектов: 35 и 25% соответственно. Для сравнения: в Новосибирской области в валюте держат только 11% денежных средств.

Аналогичная ситуация и в других регионах с ажиотажным спросом: в Волгоградской области в валюте хранится 9% всей суммы на депозитах. В Пермском крае доля равна 12%, что тоже ниже среднерыночных показателей.

Получается, чем меньше у жителей региона доля накоплений в иностранной валюте, тем активнее они ищут недвижимость при нестабильном курсе рубля.

Динамика поисковых запросов в марте 2020 года в зависимости от курса USD/RUB

По данным Аналитического центра Циан

Продавцы не стали делать паузы в словах

Падение курса рубля в марте 2020 года привело к снижению объема предложения на вторичном рынке. По данным аналитиков Циан, количество квартир в продаже в городах-миллионниках снизилось на 2,4%: 7 марта было доступно 271,1 тыс. реализуемых лотов, 9 марта объем предложения упал до 264,6 тыс. лотов. Впрочем, даже с учетом тех квартир, собственники которых пока отказались от продажи, количество лотов в экспозиции сегодня на 4% выше, чем месяц назад.

Наибольшее количество собственников, решивших переждать курсовые колебания, зафиксировано в Воронеже (снижение на 5,4%), Волгограде (–4,8%), Москве (–4,2%), Омске (–4,2%) и Ростове-на-Дону (–4,1%).

Рост объема предложения на вторичном рынке после обесценивания рубля произошел в единственном городе — Челябинске (+1,3%).

Высокое давление у стоимости жилья

Курсовые колебания оказали давление на среднюю стоимость 1 кв. м в городах-миллионниках. Аналитики Циан зафиксировали, что средняя цена «квадрата» 9 марта 2020 года относительно 7 марта снизилась на 0,5%, достигнув показателя в 78,1 тыс. рублей. К 12 марта цена снизилась на 1% (до 77,8 тыс. рублей). Это самый низкий показатель с начала февраля 2020 года.

Максимальное падение зафиксировано в Москве, где средняя стоимость 1 кв. м снизилась на 2,1% после подорожания доллара.

Эксперты Циан связывают отрицательную ценовую динамику со стремлением найти покупателя до возможного удорожания ипотеки. Отдельные банки увеличили ставки по кредитам, не дожидаясь решения Центробанка России, который 20 марта все же сохранил ключевую ставку на прежнем уровне — 6% годовых.

Динамика объема предложения и средней стоимость 1 кв. м в городах-миллионниках

По данным Аналитического центра Циан

Как вел себя рынок в прошлые кризисы?

  • Санкции против «Русала» в апреле 2018 года

Эксперты Циан проанализировали, как реагировал рынок недвижимости в другие периоды обесценивания рубля: например, в апреле 2018 года, когда на курс валюты оказало влияние включение «Русала» в санкционный список США. Тогда рубль упал по отношению к доллару за три дня на 10%: 64,02 руб./$1 против 57,83 руб./$1 на 12 и 7 апреля 2018 года соответственно.

Почти два года назад рынок отреагировал на курсовые колебания более сдержанно, чем сегодня. Как подсчитал Циан, количество поисковых запросов на покупку недвижимости увеличилось на 23% (против 42% в марте 2020 года). Уже готовые предложения тоже пользовались бо́льшим спросом: количество запросов на вторичном рынке увеличилось на 24%, для новостроек прирост был равен 15%. Впрочем, уже к 20 апреля курс рубля частично отыграл позиции — до 60,8 руб. за $1. В результате количество поисковых заявок вернулось к средним значениям.

Число квартир в продаже в городах-миллионниках после обесценивания рубля осталось на прежнем уровне (–0,3%, 325 тыс. лотов). Средняя стоимость 1 кв. м, наоборот, показало увеличение на 1,6% (до 71,1 тыс. рублей).

  • Санкции США против России в августе 2018 года

Быстрое укрепление курса рубля в течение трех недель после санкций против «Русала» оказало минимальное влияние на рынок. Более долгосрочное падение курса в августе-сентябре 2018 года также не вызвало существенного всплеска спроса. Тогда курсовые колебания были вызваны санкциями против России, которые ввел Конгресс США. За неделю (с 9 по 14 августа 2018 года) рубль просел относительно доллара на 7% — это вызвало рост поисковых запросов на 20%. Спустя месяц (к 9 сентября 2018 года) падение составило 10%.

После падения курса рубля среднемесячное количество поисковых запросов (во второй половине августа — сентябре) увеличилось на 13% по сравнению с первой половиной августа, свидетельствует статистика. Рост активности покупателей имел долгосрочный эффект, связанный с планомерным снижением курса рубля.

Повышение спроса для первичного и вторичного рынка жилья оказалось сопоставимым. Эксперты Циан связывают это с ожиданием роста ипотечной ставки: напомним, именно в сентябре проценты по жилищным кредитам снова пошли вверх после долгосрочного снижения.

Объем предложения за неделю (с 9 по 14 августа 2018 года) увеличился в городах-миллионниках на 1% (до 321,8 тыс. квартир на вторичном рынке). Средняя стоимость 1 кв. м не изменилась и равнялась 71,5 тыс. рублей.

Динамика поисковых запросов в августе-сентябре 2018 года в зависимости от курса USD/RUB

По данным Аналитического центра Циан

Таким образом, курсовые колебания 2020 года сильнее отразились на вторичном рынке недвижимости, чем в 2018 году, когда также наблюдалась высокая волатильность российского валютного рынка.

На первичном рынке недвижимости наибольшее число договоров было подписано именно в периоды курсовой нестабильности. К примеру, в старых границах Москвы 83% ДДУ в апреле 2018 года было заключено именно в первой половине месяца, когда произошло обесценивание рубля на 10%. Аналогичная ситуация наблюдалась и в августе 2018 года — наибольшее количество договоров долевого участия было подписано именно в дни падения курса рубля.

Количество подписанных ДДУ в августе 2018 года и курс USD/RUB

По данным Аналитического центра Циан

«Нестабильность валютного рынка традиционно вызывает кратковременный прирост спроса на рынке недвижимости», — считает руководитель Аналитического центра Циан Алексей Попов.

«На ажиотажный спрос 2020 года оказывает влияние ряд факторов, которые были неактуальны двумя годами ранее. Речь идет, во-первых, о рекордно низкой ставке по ипотеке. В последние месяцы на рынке сформировался отложенный спрос со стороны тех, кто рассчитывал взять кредит по еще более низкой ставке, — сегодня такие клиенты вышли на рынок. 
Во-вторых, за два года относительной экономической стабильности россияне накопили бо́льшую сумму. В апреле 2016 года на вкладах россиян было размещено порядка 22,6 трлн рублей, в начале 2019-го — уже 28,6 трлн рублей. Иными словами, сегодня россияне могут потратить на четверть больше, чем еще два года назад, что и отражает статистика. По нашим оценкам, количество сделок в целом по России в марте 2020 года способно увеличиться на 12–15%».

Алексей Попов,руководитель Аналитического центра Циан

При самом неблагополучном сценарии развития, если будет введен карантин, количество сделок способно показать отрицательную динамику, полагает эксперт. Он указывает, что многие компании уже перешли на удаленную работу, школы и вузы переходят на дистанционное обучение. Наравне с обесцениванием рубля россиян волнуют и другие более серьезные проблемы, которые ставят решение жилищного вопроса далеко не на первое место, отмечает Алексей Попов.

Динамика показателей рынка недвижимости на фоне обесценивания рубля (9 марта по сравнению с 7 марта 2020 года)

По данным Аналитического центра Циан

Комментарии 1
ID: 684821922 марта 2020, 14:42

Чет запутался я , общее впечатление от статьи - все бегут покупать недвижку (Когда рубль штормит, россияне хватаются за метры ) . Прочитав внимательно увидел 3 факта - 1 ) увеличилось количество запросов в сети ( любопытных ) .2) Предложение немного снизилось 3 ) цена снизилась везде , кроме нескольких городов ( и то неизвестно вторичка или застройщики) . Я так понимаю что если цена снижается значит мало спроса , а тут вон че .

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru