Мы используем куки-файлы. Соглашение об использовании
Загородная

Как требовать сдачи от загородного девелопера

Ирина ОГУРЦОВА26 сентября 2011 12 952
2019-02-05T21:30:02.937000+00:00
Юридического понятия «сдача коттеджного поселка в эксплуатацию» в российском законодательстве не существует. Однако многие застройщики активно используют этот термин в рекламных целях. Что под ним скрывается? Попробуем разобраться.
Юридического понятия «сдача коттеджного поселка в эксплуатацию» в российском законодательстве не существует. Однако многие застройщики активно используют этот термин в рекламных целях. Что под ним скрывается? Попробуем разобраться.
 
 
На полпути к сдаче
 
Как требовать сдачи от загородного девелопераСогласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ «разрешение на ввод объекта в эксплуатацию — это документ, удостоверяющий выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, а также соответствие построенного, реконструированного или отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации».
 
Коттеджный поселок формально не считается объектом строительства, поэтому понятие «сдача в эксплуатацию» юридически корректно может быть применено в отношении объектов инфраструктуры или отдельных домов. Но в обиходе так говорят и обо всем поселке. По словам Марины Краснобаевой, юриста компании «Юков, Хренов и партнеры», застройщики часто используют термин в рекламных целях. В этих случаях под сдачей поселка могут понимать завершение строительных работ, готовность сетей, дорог и получение документов по регистрации дома для потребителя.
 
Один из ключевых вопросов при покупке дома — стадия готовности коммуникаций. «Независимо от того, с подрядом коттеджный поселок или без, его девелоперу сначала необходимо получить технические условия (ТУ) по эксплуатации. Любой загородный объект сдают только после обустройства в нем всех коммуникаций — они должны быть проложены и введены в эксплуатацию с соблюдением ТУ», — объясняет Маргарита Волянская, директор департамента загородной недвижимости Vesco Group.
 
ТУ содержат информацию о схемах подключения, о том, какие работы для этого следует выполнить, а также определяют порядок подачи и выделяемые мощности. Для получения таких документов девелопер подает заявку в соответствующие организации, в зону обслуживания которых входит будущий поселок.
 
Например, для получения электрических сетей в ТУ указывают, что застройщик должен, скажем, установить столбы и щит, проложить кабель и т.п. То же касается газа, водоотведения и пр. После выполнения всех требований, которые содержат ТУ на присоединение, производят подключение. Дополнительно нужно создать проект и смету на подключение, согласовать вышеуказанные документы в соответствующих инстанциях и сдать сети в эксплуатацию.
 
Как требовать сдачи от загородного девелопера
Phototimes/Dreamstime
Впрочем, как отмечают многие эксперты, ТУ подтверждают лишь возможность подключения коммуникаций, их объемы, схемы подведения, необходимые работы и отнюдь не являются гарантией дальнейшей прокладки инженерии. «Однако если ТУ нет или они просрочены, то велика вероятность того, что протянуть сети к участку нереально. Или же решение вопроса требует такой финансовой поддержки, что становится абсолютно нерентабельным. Такая ситуация складывается довольно часто и влечет за собой существенное снижение цены на реализуемую недвижимость», — отмечает Дмитрий Цветков, директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty. Эксперт советует покупателям настороженно относиться к обещаниям застройщика включить газ «завтра» и стараться, чтобы все гарантии были подкреплены в договоре финансовым обеспечением и штрафными санкциями. После завершения работ всю документацию согласовывают в надлежащих органах, коммуникации проходят тщательную проверку и считаются сданными с момента получения свидетельства, где указаны все характеристики объекта.
 
Инфраструктурой и дорогами поселок обеспечивают согласно утвержденному генеральному или архитектурному плану. Как констатирует Д. Цветков, инфраструктуру застройщику выгодно создавать после завершения строительства домов. Дороги же, как правило, появляются если не к старту, то к середине продаж. Если в ходе работ в проект вносят изменения, то генплан должны пересмотреть в соответствующих органах.
 
Дороги могут быть сданы в эксплуатацию сразу же, как будут готовы. В отличие от коммуникаций на них не требуется получать техническую документацию, согласованную в администрации. Светлана Ильина, генеральный директор компании «НДМ-проект», добавляет, что если дороги были сданы эксплуатирующей организации до начала строительства домов, то качество дорожного покрытия на момент ввода всего поселка остается на совести заказчика-застройщика. Иногда инженерию могут сдавать и после домов. Но в этом случае покупатели должны понимать, что не принятые комиссией сети функционировать не будут.
 
 
Порядок сдачи
 
Как требовать сдачи от загородного девелопера
Phototimes/Dreamstime
О сдаче поселка без подряда может быть объявлено уже после разведения коммуникаций. В объектах с подрядом ввод в эксплуатацию обычно сопутствует подведению и подключению заявленных сетей к конкретным домам. По словам Владимира Яхонтова, управляющего партнера «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость», в большинстве случаев коттеджный поселок сдают целиком. По законодательству эта процедура сейчас носит заявительный характер. Застройщик подает в государственные органы документы о том, что объект готов. На место выезжает комиссия, которая производит приемку (при наличии всей документации и отсутствии замечаний). Есть случаи, когда загородный комплекс получает разрешение на строительство на каждом земельном участке в отдельности. Но сети при этом все равно сдают централизованно.
 
По словам Тимура Сайфутдинова, управляющего директора департамента жилой недвижимости компании Blackwood, порядок приемки поселка определяют документы, по которым его реализуют. При приобретении земельного участка с подрядом могут заключать два вида договоров: на возведение дома или инвестиционный. Если клиент подписывает с застройщиком первый тип контракта, то по завершении строительства он сдает дом в эксплуатацию самостоятельно либо девелопер в индивидуальном порядке передает жилье собственнику по доверенности.
 
Эксперты указывают также на разницу между приемкой дач и объектов для постоянного проживания. Поселки для постоянного проживания строят, четко соблюдая нормативы, а в дачных вполне возможны послабления (теплоемкость здания, ширина дорог, технологии строительства, охранные зоны и др.). «Если в загородном комплексе более 50 домов, то он может быть сдан по частям: полностью готовые коттеджи, улицы, инфраструктура, подведенные и запущенные в эксплуатацию коммуникации», — говорит М. Волянская. Как комментирует Григорий Алтухов, советник президента финансово-строительной корпорации «Лидер», некоторые компании организуют предварительную сдачу-приемку коттеджей каждой из очередей строительства (обычно по степени готовности, но в среднем за три-четыре месяца до официальной сдачи). Делают это для того, чтобы покупатель мог заранее оценить качество объекта и, если все устраивает, приступить к отделке дома до официальной госкомиссии. Также необходимо отметить, что проекты поселков, имеющих статус дачных (как с подрядом, так и без), могут реализовывать без разрешения на строительство. Паспорта БТИ и свидетельства о собственности оформляют уже по факту готовности.
 
«Так, в поселке Аквавилла, — приводит пример Алексей Колядин, руководитель проекта «АкваВилла», — сейчас земельный участок имеет назначение «под дачное строительство». Это дает возможность собственнику регистрировать права собственности на домовладение по упрощенной схеме: в ФРС предоставляют свидетельство о собственности на участок, планы БТИ на дом и жилищную декларацию. Но уже поданы документы на присвоение в поселке названий улиц и почтового адреса как первого этапа перевода в земли в назначение под ИЖС. Таким образом, в процессе реализации проекта покупатель может воспользоваться максимально простой процедурой оформления прав собственности на домовладение, получая в итоге назначение земель ИЖС».
 
 
Как сдают дом
 
Как требовать сдачи от загородного девелопера
Phototimes/Dreamstime
Если дом в эксплуатацию сдает собственник (а не застройщик), он сам разрешает все юридические вопросы, связанные с этой процедурой. Поэтому очень важно обезопасить себя на всех стадиях реализации проекта. Так, в договоре на покупку участка с подрядом должны быть четко прописаны сроки подведения и подключения коммуникаций, строительства и пр. За невыполнение обязательств застройщик подвергается штрафным санкциям. Эксперты рекомендуют разработать максимально подробную спецификацию дома: что именно будут строить и какого качества. Еще один совет — тщательно сверять указанные в смете материалы с теми, которые реально используют. Также крайне важно прописать ответственность застройщика при появлении проблем уже в процессе эксплуатации дома. Следует предусмотреть для клиента возможность разорвать контракт в случае ненадлежащего исполнения компанией своих обязанностей.
 
Если вы покупаете в поселке незаконченный загородный коттедж, прежде всего ознакомьтесь с разрешением на строительство и правоустанавливающими документами на землю. Сегодня почти невозможно законно приобрести недостроенный дом: 214-ФЗ регламентирует правила продажи городских квартир, но плохо работает на загородном рынке. Как следствие, сделки чаще всего заключают по серой схеме: застройщик работает по предварительному договору на дом и землю. Этот вариант приобретения недостроенного объекта, тем не менее, самый распространенный. В договоре должны быть четко указаны сроки сдачи и ввода в эксплуатацию, цена, а также штрафные санкции за нарушение обязательств.
 
Также эксперты рекомендуют покупателям посмотреть выписку из ЕГРЮЛ (она соответствует действительности один месяц), где представлена краткая информация о юридическом лице, генеральном директоре, главном бухгалтере и т.п. Тем самым вы сможете удостовериться в том, что договор подписывает уполномоченное лицо. Если компания-застройщик малоизвестна на рынке, хорошо бы ознакомиться с ее годовым балансом, чтобы убедиться, что данная структура надежна, не убыточна и не станет завтра банкротом. Распространена ситуация, когда девелопер закладывает банку участки, чтобы получить ссуду. К моменту продажи земля и дома должны быть выведены из-под залога.
 
При покупке готового дома имеет смысл пригласить независимого эксперта. Коттеджи, возводимые для продажи, заметно отличаются по качеству от тех, что строят для себя.
 
Если сети проведены в дом и сданы в эксплуатацию, эксперты рекомендуют обязательно проверить их в действии. Как отмечает М. Краснобаева, в ее практике бывали случаи, когда коммуникации находились в нерабочем состоянии.
 
 
МНЕНИЕ
 
Марина Краснобаева, юрист
 
До 1 марта 2015 г. на рынке загородной недвижимости Подмосковья действует упрощенный порядок регистрации права собственности на объект строительства — кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта ИЖС на указанном земельном участке и содержащим его описание. Таким образом, для государственной регистрации права собственности на коттедж сегодня достаточно двух документов: кадастрового паспорта на дом и свидетельства о государственной регистрации права собственности на землю.
После указанной даты обязательным для постановки на регистрацию документом будет разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Для его получения заявителю необходимо представить разрешение на строительство, заключение государственного строительного надзора о соответствии документов требованиям технических регламентов, акт приемки заказчиком готового объекта (если строительство велось заявителем не самостоятельно, а силами привлеченной подрядной организации по договору).
 

Подписывайтесь на наш канал в Telegram

#застройщики
застройщики
Сейчас обсуждают
Аноним
29 марта 2024
редакцияeditorial@cian.ru