Сегодня даже школьник знает, что в профессиональном спорте крутятся сумасшедшие деньги. Казалось бы, тот, кто занимается строительством игровых объектов, должен быть в шоколаде. Однако деловая активность в этом сегменте пока просматривается лишь на уровне госструктур. Почему?
Чтобы тело и душа были молоды
gazprom.ru
Примерно пять лет назад власти страны озаботились физической культурой наших граждан, а посему строительство спортивных объектов в России из повседневных и второстепенных планов перекочевало в такой модный формат, как ФЦП (Федеральная целевая программа) с горизонтом исполнения 2016 г. По мнению чиновников, ФЦП является основным финансовым механизмом «Стратегии развития физической культуры и спорта в РФ на период до 2020 г.». Иными словами, чтобы держать народ в тонусе, денег жалеть государство не будет.
Косвенно эту мысль подтвердил директор Департамента экономики, инвестиционной политики и управления государственным имуществом Минспорттуризма России Юрий Тихомиров на межрегиональной конференции, посвященной развитию спортивной инфраструктуры в регионах Сибири, Урала и Дальнего Востока, которая состоялась в конце октября. В частности, он сказал: «В 2011 г. на финансирование строительства спортивных сооружений в стране было направлено около 12 млрд руб. Из них около 7 млрд руб. — на развитие объектов спорта высших достижений, почти 5 млрд руб. пошло на развитие спортивной инфраструктуры для массового спорта. За пять лет реализации Федеральной целевой программы было профинансировано строительство более тысячи спортивных объектов, 662 из которых уже сдано в эксплуатацию».
upload.wikimedia.org
После таких цифр невольно хочется поверить в пропагандистский лозунг о том, что на сегодняшний день «строительство и оснащение спортивных сооружений является одной из наиболее перспективных и быстроразвивающихся отраслей в России». Особенно если учитывать тот факт, что столицей XXII Олимпийских и XI Параолимпийских зимних игр 2014 г. выбран, как известно, город Сочи, а Казань — местом проведения в 2013 г. XXVII Всемирной летней универсиады, не говоря уже о чемпионате мира по футболу в 2018 г., который тоже состоится у нас.
Вопрос лишь в том, насколько разделяют спортивно-оздоровительный пафос те, кто в силу своей специализации и развития бизнеса должен бы подставить мускулистое плечо государству в деле решения грандиозных задач. Что думают по этому поводу инвесторы, девелоперы и консалтеры, работающие в строительной отрасли?
Абсолютно разные сегменты притягиваются
SKY CLUB
Для начала не помешает определиться с понятиями. На рынке существует категория объектов, которые на первый взгляд не относятся ни к коммерческим, ни к жилыми. Условно их можно назвать «игровые». Это всевозможные спортивные сооружения, казино, развлекательные центры (как самостоятельные объекты) и т. п. Однако Эвелина Ишметова, вице-президент по консалтингу, партнер GVA Sawyer, считает, что смешивать физкультурно-оздоровительные комплексы и казино некорректно — это абсолютно разные сегменты. С ней согласен и Алексей Могила, директор департамента торговой и региональной недвижимости компании Penny Lane Realty, который утверждает, что спортивные объекты чаще берут на себя социальную нагрузку и не всегда используются только для извлечения прибыли. Словом, у каждого из перечисленных сегментов есть свои особенности, но, по мнению экспертов компании Blackwood, все они: и стадионы, и казино, и прочие развлекательные центры — так или иначе имеют прямое отношение к рынку коммерческой недвижимости.
Получается, что интерес у бизнеса к подобным объектам должен существовать по определению. Любой проект, уверена Э. Ишметова, может найти своего инвестора — все зависит от условий его реализации, тех функций, которые он выполняет, наконец, от самого девелопера. Одно дело — просто сдавать построенные площади в аренду, и совсем другое — лично управлять зданием или сооружением.
Н. Кузнецова
Между тем не все так однозначно. Если не брать в расчет казино, то игровой сегмент приносит небольшой доход по сравнению с торговыми или офисными помещениями, говорит Евгения Борзова, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». В то же время одно часто не может существовать без другого. «Сложно представить девелопера, который при проектировании торгового центра не предусмотрит развлекательную зону, — отмечает эксперт. — Что касается бизнес-центров, то наличие в таковом, например, фитнеса значительно поднимет ему рейтинг среди конкурентов. Однако создание игрового объекта как самостоятельной единицы является для девелопера менее привлекательным с экономической точки зрения — из-за длительных сроков окупаемости».
По мнению А. Могилы, в России практически не существует примеров, когда спорткомплексы использовались эффективно для получения прибыли. Подобные сооружения — это труднореализуемые проекты в технологическом и инженерном смысле. «Они могут быть интересны инвесторам, но только при наличии дополнительных возможностей», — говорит Алексей. Таким способом, например, реализуется проект реконструкции стадиона «Динамо», который финансирует ВТБ. Помимо спортивного объекта девелопер построит офисные и жилые помещения.
ОЛИМП-БАСКЕТ.РФ
Юлия Никуличева, начальник отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle, Россия и СНГ, уверена, что в нашей стране игровой сегмент практически не развит: «Если мы говорим о спортивных сооружениях, то они, как правило, являются для девелоперов обременением и зачастую реализуются при поддержке государства». Развлекательный объект чаще всего присутствует в рамках мультиформатного комплекса и является своего рода источником притяжения, позволяющим увеличить поток посетителей. Кроме того, могут использоваться и другие концепции, например создание так называемого этногорода, представляющего уклад жизни и культурные ценности всех народностей России. По сути, такие проекты являются якорями, вокруг которых развивается коммерческая застройка, комментирует эксперт. За счет нее девелоперы, собственно, и намереваются окупать подобные проекты.
Краснодар — хорошо, а Монако — лучше
А как же цитируемый ранее лозунг: «Строительство и оснащение спортивных сооружений является одной из наиболее перспективных и быстроразвивающихся отраслей в России»? Или эта молодая отрасль существует в рамках одного, отдельно взятого государственного аппарата? Эксперты предпочитают говорить о развитии с известной долей осторожности. Они не исключают благоприятного сценария, но не сегодня, и не завтра, которое может накрыть вторая волна кризиса. К тому же слишком свежи впечатления от реализации такого нашумевшего проекта, как создание игровых зон казино.«Пока сегмент спортивных сооружений развивается в первую очередь благодаря проведению в России чемпионата мира по футболу и Олимпиады. Однако этот процесс осуществляется в основном за счет государственных дотаций, — делится своими размышлениями А. Могила. — Крупнейший стадион в Мюнхене был построен на деньги страховой компании Allianz Group, аналогично этому спортивная инфраструктура в Сочи сейчас реализуется за счет «Газпрома». Единственные объекты, которые могут представлять интерес для рынка в плане доходности, — это физкультурно-оздоровительные комплексы (ФОК). А вот проект игорных зон изначально был утопичен, так как эти зоны не способны выдержать никакой конкуренции. Проще купить билет и съездить в Монако, где более комфортные условия для игры: большие лимиты по ставкам и высококлассный сервис».
«Компания Jones Lang LaSalle участвовала в создании подобной зоны в Макао, рассказывает Ю. Никуличева, — и могу сказать, что за рубежом этот процесс был организован по-другому. Там государство обеспечивало полную поддержку проекта: власти прорабатывали генплан территорий, занимались зонированием и уже готовые участки выставляли на лоты. В России мы такого не видим». Действительно, в Краснодарском крае застройщикам предложили площадку в чистом поле, без инфраструктуры, в том числе и транспортной. Более того, география размещения игровых объектов была привязана к часовым поясам. Так, «Азолв-Сити», который, кстати, год назад все же ввели в эксплуатацию, относится к европейской части России. По сути, жителю Москвы дешевле и быстрее добраться до зарубежных казино — на Украине, в Белоруссии, Швейцарии, Монако.
Между тем до конца нынешнего года планируют открытие еще нескольких заведений для любителей рулетки, свидетельствует Е. Борзова, и, скорее всего, вложенные средства их собственники вернут достаточно скоро. А вот спортивным объектам, даже олимпийским, это не грозит. «Сроки их окупаемости довольно велики даже по сравнению с традиционными видами коммерческой недвижимости — они достигают 15–20 лет. Дело в том, что в России пока не появилась профессиональная прослойка спортивных УК, которые делают все возможное для повышения доходности вверенного им объекта. Этот тип управления только-только зарождается, — отмечает Э. Ишметова. Неслучайно большая часть стадионов, которые возводятся в Сочи к Олимпиаде-2014, являются разборными, и после игр они будут отправлены в другие регионы России, констатирует Ю. Никуличева.С учетом того что к спортивным, развлекательным, другим игровым проектам пока нет особого интереса со стороны девелоперов, сложно говорить и о внимании к этому сегменту банковских структур. Желание кредитовать строительство, как известно, подогревается инвестиционной привлекательностью проекта. Этого компонента в сегменте игровой недвижимости как раз и не хватает. Естественно, что рисковать своими кровными никто не хочет, вот и остается одна надежда на ФОКи с их оздоровительным эффектом как для любителей спорта, так и для бизнеса.
Впрочем, бывают счастливые исключения. Весьма интересным проектом эксперты назвали столичный океанариум, который должен открыться в октябре на севере Москвы… Значит, не все потеряно.
