недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/АрендаПомощник по недвижимости

Доверительное управление квартирой: если вы хотите сдать жилье без проблем

45 555 8
Доверительное управление квартирой: если вы хотите сдать жилье без проблем
Если у вас есть свободная квартира, в которой вы не живете, то совершенно логично, что вы захотите сдать ее в аренду, чтобы получать прибыль или хотя бы покрывать расходы на коммунальные услуги. При этом оказывается, что есть люди (причем их немало), которые отказываются связываться с нанимателями из-за опасения лишних хлопот. Кто-то уверен, что в случае недобросовестности жильцов будет больше ущерба, чем дохода. А кто-то просто не располагает временем для поиска нанимателей и последующего контроля над состоянием квартиры во время их проживания. Если бы потенциальные арендаторы знали о существовании такой услуги, как доверительное управление квартирой, то сдали бы ее в чужие руки без раздумий. Потому что это удобно.

Если у вас есть свободная квартира, в которой вы не живете, то совершенно логично, что вы захотите сдать в аренду, чтобы получать прибыль или хотя бы покрывать расходы на коммунальные услуги. При этооказывается, есть люди (причем их немало), которые отказываются связываться с нанимателями из-за опасения лишних хлопот. Кто-то уверен, что в случае недобросовестности жильцов будет больше ущерба, чем дохода. А кто-то просто не располагает временем для поиска нанимателей и последующего контроля над состоянием квартиры во время их проживания. ли бпотенциальные арендаторы знали о существовании такой услуги, как доверительное управление квартирой, то сдали бы ее в чужие руки без раздумий. Потому что это удобно.

Оформил доверенность значит, доверил

Чтобы в двух словах объяснить, что такое доверительное управление, можно сказать, что это процесс сдачи квартиры в аренду с минимальными усилиями и максимальной выгодой.

Владимир Штерн руководитель отдела доверительного управления агентства недвижимости «Лигант» (г. Москва):

- Доверительное управление это ежемесячный стабильный доход и спокойствие наших клиентов за свою недвижимость без затрат своего драгоценного времени.

Говоря более предметно, можно отметить, что доверительное управление позволяет собственнику квартиры избежать таких затратных по времени моментов, как подготовка жилья к заселению, поиск жильцов и последующее решение с ними бытовых вопросов,а также урегулирование споров и конфликтов, особенно связанных с задержкой арендной платы. Но кто же тогда занимается всеми этими вопросами? Агентство недвижимости, которое работает по направлению «Доверительное управление», полностью отвечает за квартиру собственника, ери фирме свое имущество.

Павел Каркачев, руководитель отдела продаж вторичного рынка агентства недвижимости «Этаж» (г. Москва):

- Заключается типовой договор между собственником и агентом, цель такого договора – подтверждение полномочий агента на сдачу квартиры и получение полного карт-бланша перед арендаторами. Так как агенту предстоит отвечать за всевозможные неблагоприятные события в квартире (например, залили соседи, пожар и т.п.), в его права и обязанности также входит поиск арендаторов, контроль своевременной оплаты арендаторами, проверка состояния квартиры.

Виктория Крылова, генеральный директор агентства недвижимости «Ассоль» (г. Санкт-Петербург):

- Предлагая услугу своим клиентам, мы со всей ответственностью понимаем, что входит в наши обязаннос и за что мы несем ответственность. Догово преж чем подписывается сторонами, тщательно прорабатывается. В нем прописываются все условия будущих взаимоотношений. Все квартиры предлагаем, в первую очередь, застраховать от действий третьих лиц и залива соседей. Как правило, для дальнейшей работы с такими объектами одного договора недостаточно. Обязательным условием является оформление на нашего сотрудника нотариальной доверенности и копий правоустанавливающих документов.

При этом доверенность оформляется только на возможность управления квартирой без права продажи, дарения и совершения других действий, приводящих к передаче жилья другому собственнику. Поэтому владельцу абсолютно не стоит опасаться, что за его спиной «провернут» сделку, которая может лишить его имущества. Наоборот, как утверждают в агентствах недвижимости, занимающихся доверительным управлением, для них на первом месте – спокойствие владельца имущества, поэтому они все делают для того, чтобы выстроить максимально доверительные отношения.

Из чего складывается доверие

На первый взгляд, не очень понятно, какую выгоду получают обе стороны «доверительных отношений». На самом деле, такое сотрудничество, по заверениям экспертов, имеет плюсы и для агентства, и для собственника.

Виктория Крылова:

- Долгосрочное сотрудничество приносит свои «плоды» обеим сторонам. Мы гарантированно получаем комиссию от сдачи квартиры в аренду и вознаграждение за хлопоты по подписанию договора, перечислению денежных средств, а наши клиенты не переживают, что им придут штрафы за неоплаченные налоги или квитанции по коммунальным платежам с пенями, а также ежемесячно получают на свой счет деньги за аренду помещения. Квартира «работает» на клиента, даже если он отдыхает.

Владимир Штерн:

- Агентство, получая квартиру от собственника, сдает ее без комиссии, что существенно ускоряет процесс сдачи в аренду, сводя к минимуму «простой» этой квартиры. Наниматель платит только две первый месяц и страховой депозит. Комиссию агентства за сдачу квартиры (50-100%) мы не берем при условии, что квартира находится в управлении. А комиссию за управление этой недвижимост в размере 10% мы берем только с момента сдачи данной квартиры в аренду. Также практика показывает, что наниматели быстрее идут на контакт с агентством, управляющим вверенной ему квартирой, так как переживают за частые визиты собственника квартиры.

Для доверительного управления подойдет любая квартира, у которой в порядке правоустанавливающие документы. Она может быть даже без евроремонта и без мебели: как утверждают специалисты рынка, любая жилплощадь находит своих жильцов. При этом по дополнительной договоренности с собственником агентство может произвести ремонт и установить мебель. Оговорить и внести в договор можно любые условия, устраивающие обе стороны. По словам Виктории Крыловой, стоимость пустой квартиры незначительно ниже, чем меблированной. Но самое интересное, что арендная плата за квартиру, находящуюся в доверительном управлении, мало отличается от жилья, которое предоставляется в аренду на распространенных условиях. Более того, для нанимателя выгоднее снять именно вверенную агентству квартиру. На это, оказывается, есть целый ряд причин.

Владимир Штерн:

- Начнем с того, что частный агент, который сдает квартиру за комиссию, заинтересован сдать ее как можно быстрее, чтобы получить свое вознаграждение. Ему не важно, что он будет сдавать ее ниже рыночной цены, не важно, кто будет жить в этой квартире. У нас же совершенно другой подход: мы тщательно выбираем нанимателя, а также проверяем его на платежеспособность, так как не хотим, чтобы в день арендной платы нам сказали, что денег нет. Хотя на этот случай у нас есть свой резервный фонд, и выплата собственнику производится в любом случае. Также наши квартиры сдаются по стоимост, чуть выше рыночной, поскольку мы сдаем их без комиссии. Приведу пример: сдаются две однокомнатные квартиры в одном подъезде приблизительно с одинаковым ремонтом и мебелью. Одна сдается через агента и стоит 30 000 рублей, а другая находится в доверительном управлении и сдается за 33 000 рубле без агентской комиссии. За нашу квартиру нужно заплатить при заключении договора 66 000 рублей (оплата за первый месяц и страховой депозит), а за ту, которая сдается через агент 90 000 рублей (первый месяц, депозит и комиссия агенту). Какую квартиру выберете вы?

Выгодно, но непопулярно

Однако даже при очевидной выгоде доверительного управления для арендодателей и для нанимателей данная уга не очень-то пользуется спросом среди собственников жилья в Москве. Этот парадокс рынка недвижимости специалисты объясняют плохой известностью доверительного управления. По словам Владимира Штерна, 90% населения просто не знают о такой услуге, она только начинает набирать популярность:

- После кризиса 2008 года к нам стали обращаться клиенты с большими объемами квартир – около 5-10, которые не понимали, что с ними делать, и хотели бы, чтобы эта «простаивающая» недвижимость приносила им доход. И тогда мы стали брать недвижимость в управление. Так и появилась данная услуга в нашем агентстве. При этом собственники передают свою недвижимость с большой осторожностью, и только по истечении двух-трех месяцев появляется четкое понимание доверительного управления. Порядка 80% собственников квартир, находящихся у нас в управлении, – это люди, которые пришли к нам по рекомендации клиентов, которые уже воспользовались нашей услугой. Когда мы начали заниматься доверительным управлением квартирами (а это было в 2009 году), по нашей аналитике, кроме нас на рынке эту услугу никто не предлагал, не считая риэлторов, работающих частным образом. На сегодняшний момент на рынке Москвы существует не более двух-трех агентств, которые серьезно занимаются данным управлением.

Павел Каркачев:

- В первую очер это выгодно для людей, которые не проживают в городе, где находится их недвижимое имущество, так как контролировать его состояние достаточно накладно.

При этом в Санкт-Петербурге ситуация с доверительным управлением складывается несколько по-другому. По словам местных специалистов, услуга как раз довольно востребована на рынке, нв основно среди собственников из регионов. Коренное население в большинстве случаев с недоверием относится к доверительному управлению.

Виктория Крылова:

- Такой услугой пользуются состоятельные, но очень занятые люди, имеющие не одну квартиру, люди, которые надолго уезжают на летний период на дачу или в длительные командировки, а также клиенты из регионов, которые приобретают квартиру в Санкт-Петербурге для себя или своих детей. Как правило, очень многие приобретают жилье и не сразу переезжают в Санкт-Петербург, квартира «простаивает». Платить коммунальные платежи приходится, даже если там никто не живет. Сдача квартиры в аренду даже при условии уплаты налогов и 20-30%-ного вознаграждения агентству – гораздо лучше, чем несомненный минус из бюджета.

Итак, доверительное управление начинает «набирать оборотыи, возможно, через несколько лет на рынке аренды правило «трех сумм» при снятии квартиры в долгосрочную аренду стан скоре исключением. Хотя, конечно, полностью вытолкнуть частных риэлторов из данного направления вряд ли представляется возможным. Вероятнее всего, к квартирам, которые будут сдаваться из частных рук, будет более настороженное отношение со стороны нанимателей.

Комментарии 8
Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
15 декабря 2015, 17:30

У всех конечно свои расценки, 20% видел, но 30 ни разу не встречал....
Вообще по Санкт-Петербургу стандартные расценки меньше чем 20 в основном, у меня в том числе)

Ответить
ИП Здавалкин Х.З.18 декабря 2015, 12:33

пейсателям статьи надо отличать Арендодателя от Арендатора, а также знать, чем найм отличается от аренды. 20 лет сдаю жильё в Москве и точно знаю что все надо держат под контролем и никому НЕ ДОВЕРЯТЬ.

Ответить
Ольга Каменькова18 декабря 2015, 18:33

уважаемый автор, снять квартиру от агента за 30 т р с агентской комиссией получиться выгоднее, чем снять за 33 без комиссии. Посчитайте , сколько наниматель переплачивает в год, снимая за 33? а теперь посчитайте стоимость аренды в год, снимая квартиру за 30 с комиссией ?

Ответить
CRES

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
7 января 2016, 17:01

Обращайтесь за услугой доверительного управления по городу Подольск.

Ответить
Борис21 сентября 2017, 19:30

Прописывается ли в договоре защита от мошенничества самой компании, предлагающей доверительное управление? Например, что он будет сдавать именно на длительный срок, а не посуточно? Если агент говорит, что пока не нашёл людей, а там уже живёт кто-то (денюшку агент себе)? Просто хотелось бы уточнить, вдруг найдётся лишняя квартира :)

Ответить
Николай Александрович5 марта 2018, 0:40

В договоре фиксируется сумма оценки вашей квартиры и после всех вычетов: % компании, налога, ЖКХ, страховки, Вы получаете около 50% от оценки, а как он будет сдавать, посуточному, почасовому тарифам вам без разницы.

Дмитрий Степанов

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
30 июля 2018, 14:09

Добрый день, Борис.
Договор составляется индивидуально под индивидуальные пожелания Заказчика, но обязательно все отражается в договоре.

Илья22 августа 2018, 23:07

20-30% откуда такая цифра? В Москве много агентств по доверительному управлению и там 10%. Вот например www.hozyain.pro. Как то видел и ниже цену. Конечно про качество вопрос отдельный.

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru