Об участках без подряда все наслышаны. Вот уже несколько лет на загородном рынке самое массовое предложение — земля в организованном поселке без дома и обязательств по его возведению со стороны застройщика. Благодаря появлению этого продукта возникла и новая категория покупателей — те, кто раньше не помышлял о приобретении участка просто потому, что не хватало денег.
Что такое «суперэконом»
Семья пенсионеров при условии ежемесячного сбережения половины своих доходов может накопить на приобретение надела меньше чем за год, правда, такой объект будет расположен на расстоянии более 90 км от МКАД. Однако нужно понимать, что для обустройства загородного быта нужны хотя бы электричество, вода и канализация, желателен газ. Предложение из категории суперэконом ничего этого не подразумевает. «Если мы говорим об участках, которые продают по 10–15 тыс. руб./сотка, то там нет даже электричества, — предупреждает Дмитрий Бадаев, генеральный директор компании «Вектор Инвестментс». — Подведение коммуникаций может обойтись в ту же сумму, что и приобретение земли. А в случае если придется тянуть их издалека, стоимость участка существенно возрастет».Так что, прежде чем принять решение о покупке, следует поинтересоваться, входят ли в цену сети и какие именно. Если нет, то нужно узнать, можно ли их провести. Еще недавно на рынке нередко встречались предложения в таких местах, где невозможно создать даже минимальную инженерную составляющую. Опротестовать подобные сделки, напоминающие мошенничество, довольно сложно. Сейчас, по словам экспертов, их меньше: покупатели стали осторожнее и грамотнее. Тем не менее перед подписанием договора важно выяснить детали: кто будет ответственным за создание сетей, в какие сроки это может произойти и в какую сумму обойдется. «Тут существует три пути, и каждый покупатель вправе выбирать наиболее удобный для себя, — рассказывает Асет Гайрабекова, генеральный директор компании «ДевиКо. Девелопмент и консалтинг». — Первый вариант — подведением коммуникаций занимается некоммерческое товарищество, представляющее интересы тех, кто купил участки в поселке. Второй — нанимают профессиональную управляющую компанию, которая налаживает инженерию и решает другие вопросы, появляющиеся параллельно. Третий — ответственность за проведение коммуникаций ложится на плечи самих собственников». Этот процесс может растянуться на год, а то и на два-три. Поэтому, если вы не готовы ждать так долго, стоит отказаться от участка категории суперэконом в пользу более дорогого предложения, но с коммуникациями.
Спрос и цены
Тем не менее объекты из разряда супер-эконом охотно покупают. «Спрос на них остается высоким уже не первый год подряд, ведь это самый доступный формат на рынке. В июне-июле мы предполагаем дальнейший рост популярности данного сегмента, — говорит Игорь Богданов, коммерческий директор УК ТМ «Своя земля». — Что касается площадей участков, то 6 соток — по-прежнему самый ликвидный товар. Вместе с тем больше семей стремятся приобретать смежные участки, общий размер которых порой составляет 18 соток».
Эту тенденцию заметила и А. Гайрабекова: «До недавнего времени землю в сегменте суперэконом продавали в мелкой нарезке — по 6–12 соток, больше предлагали редко. Однако в этом сезоне появились крупные участки — от 30 соток, ценник на которые иногда снижался до 3500 руб./сотка».
Сейчас стоимость земли без коммуникаций на расстоянии 60–90 км от МКАД начинается от 15 тыс. руб./сотка, а далее 100 км — от 5 тыс. руб./сотка. Участки последней категории находятся либо на границе Подмосковья, либо на территории смежных областей: Ярославской, Калужской, Тверской, Владимирской, Тульской, Смоленской, Рязанской.
Более того, земля, по утверждению И. Богданова, еще и дешевеет. «Рынок демонстрирует снижение средней стоимости участков на 2–3%. Такая тенденция наблюдается не только из-за экономических рисков в стране в целом, но и в силу заинтересованности крупных девелоперов как можно быстрее реализовать проекты. Причина этого — высокая кадастровая стоимость земли, а соответственно, и налоговое бремя», — объясняет эксперт.
А вот участки с коммуникациями, напротив, дорожают. Цены на них резко повысились именно после массового выхода предложений формата суперэконом. По словам Д. Бадаева, надел с инженерией не может стоить дешевле 85 тыс. руб./сотка.
Обманчивый локомотив
Современный рынок земли в розницу характеризуется удивительным разбросом цен. Почему сотка в одном поселке стоит 15 тыс. руб., а в другом, расположенном неподалеку, — 150 тыс. руб.? Или почему девелопер внезапно поднимает цену? «Путаница в основном возникает из-за того, что многие компании до сих пор разделяют стоимость участков и коммуникаций. Сейчас покупатель уже ориентируется в ситуации, и это мотивирует застройщиков включать цену сетей в общий прайс. На первый взгляд это может восприниматься как рост, но, по сути, лишь смена технологии продаж», — поясняет Д. Бадаев.
«В настоящее время проекты класса суперэконом выполняют роль локомотива продаж. Девелоперы соревнуются, кто укажет минимальную цену, чтобы подтолкнуть покупателей обращаться именно к ним. С одной стороны, это работает: люди интересуются, приезжают посмотреть объект. Но многие, разочаровавшись в доступной земле, покупают участок в соседнем поселке — дороже, зато с коммуникациями, в хорошем месте, — рассуждает А. Гайрабекова. — С другой стороны, такая стратегия продаж во вред и рынку, и потребителям. Например, при реализации нового проекта в первый месяц принято устанавливать цены на 10–20% ниже, чем планируется в дальнейшем. Но из-за локомотивного демпинга конкурентов эта политика вводит покупателя в заблуждение. В его представлении существует два поля, на одном из которых обещают подвести коммуникации через год, и сотка там обходится в 30 тыс. руб. А на другом сети планируют проложить через три года, и стоимость составит 10 тыс. руб.». Естественно, покупатель принимает решение в пользу более доступного предложения, потому что он видит разницу только в цене. В итоге более качественные предложения этого формата остаются без внимания, а у клиента со временем возникает недовольство.
Завести на участок
Однако, даже если вы уже разбираетесь в нюансах вопроса «с коммуникациями или без», часто этого бывает недостаточно. В случае если сети входят в комплект, нужно еще понять, подведены ли они к участку или заведены на него. Разница существует, и немалая.
«Дело не только в цене, но и в готовности разрешительной документации о присоединении к этим самым коммуникациям, — отвечает Игорь Тучков, руководитель девелоперских проектов «ГУД ВУД». — Скажем, наличие электричества по границе предполагает дальнейшее получение технических условий от МОЭСК, выполнение их и сдачу в эксплуатацию. Формулировка «на участке» означает, что эти работы уже произведены».
«Не все осознают, насколько важно преимущество прокладки коммуникаций на участок, так как мало кто из покупателей имеет представление о реальной стоимости этих работ», — замечает Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Group.
«Цена заведения комплекта коммуникаций колеблется. В среднем это 200 тыс. руб. — без газа, 400 тыс. руб. — с газом», — сообщает И. Тучков. Однако и тут все не так просто. Некоторые менеджеры действительно озвучивают покупателю подобные суммы. «Но спросите у них, где будет распределительный щит или колодец, — советует А. Аверьянов. — Смогут ли они ответить на такой простой вопрос, даже если коммуникации уже проложены? Распределительный щит может оказаться как в 3 м, так и в 300 м от участка, магистраль водоснабжения — на другой стороне от дороги, и это значит, что вам придется понести дополнительные расходы. Возможно, вы удивитесь, но общие затраты по этим «мелочам» могут составить до 1–1,2 млн руб.».
И, наконец, кому доверить работы по этому самому «заведению»? Лучше, конечно, подрядчикам девелопера или работникам специализированной компании. «Самому имеет смысл выполнить только простейшие работы, например выкопать траншеи на участке. Все остальное лучше поручить профессионалам, — считает И. Тучков. — Более того, в наших поселках мы категорически запрещаем самостоятельно производить подсоединение к центральным сетям, так как у нас нет уверенности в квалификации посторонних людей. К тому же, не зная о расположении коммуникаций, их легко повредить, что может привести к авариям и отключениям».
