Аренда на доверии. Кто присмотрит за вашей квартирой?

 

 

В Гражданском кодексе РФ есть понятие «доверительное управление». Оно означает, что собственник делегирует определенному лицу права по использованию и распоряжению объектом жилой недвижимости в своих интересах. «Такой вид отношений с агентством недвижимости позволяет собственнику прогнозировать стабильный доход от аренды жилья на протяжении длительного времени и не участвовать в решении бытовых проблем», — комментирует Светлана Улицкая, генеральный директор «Улицкая-Риэлти», член Совета гильдии риэлторов Москвы.

 

Необходимость в этой услуге возникла в тот период, когда россияне стали в массовом порядке инвестировать средства в жилье. Когда квартир приобретали две, три и более, контролировать их самостоятельно становилось трудно. Появился спрос на услуги управления, а за ним и соответствующее предложение.

 

Сегодня доверительное управление распространено в основном в крупных городах. Среди тех, кто отдает свою недвижимость в управление, много иностранцев и клиентов из регионов, инвестировавших деньги в московскую недвижимость. Это также и публичные персоны, которые не хотят афишировать свое имущество или вступать в контакт с неизвестными им нанимателями. Пенсионеры, которые в силу возрастных или психологических особенностей не могут грамотно распоряжаться своими квартирами или же хотят получить дополнительный доход.

 

Но больше всего среди клиентов управляющих компаний тех собственников, которые уезжают за границу на длительный период. Многие из них сдают свое жилье в доверительное управление и начинают дауншифтить. Дохода, получаемого от сдачи московской квартиры, достаточно, чтобы жить в удовольствие где-нибудь в Таиланде, на Гоа и т.д.

 

 

Схема взаимодействия собственника и агентства начинается с нотариально заверенного договора на управление, который регламентирует права и обязанности сторон. Как правило, это долгосрочные контракты: минимум — годовой, максимум — на три — пять лет. Собственник сам выбирает набор услуг, которые он хочет получать от управляющей компании (УК): от внесения коммунальных платежей и замены лампочек до ремонта помещения, покупки мебели и налоговой отчетности.

 

«Также агентство по договору может оплачивать простой квартиры. Но в любом случае УК гарантирует собственнику ежемесячную выплату определенной суммы», — уточняет Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда».

 

«Одна из важных услуг в договоре доверительного управления недвижимостью — ежемесячный осмотр жилого объекта, — обращает внимание Светлана Улицкая. — Сотрудники УК регулярно посещают квартиру на предмет выявления и скорейшего устранения очевидных поломок, следов залива, протечек или возгорания, наличия посторонних запахов, животных в квартире, против которых собственник мог возражать. Кроме того, агент выясняет реальное число проживающих: не секрет, что иногда оно в разы отличается от прописанного в договоре найма».

 

Эксперты подчеркивают, что сотрудничество по официальному договору выгодно для обеих сторон. «Арендатор имеет дело с юридическим лицом, поэтому любые вопросы решаются оперативно, — отмечает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE. — А хозяин квартиры экономит время за относительно небольшие деньги. Фирма несет ответственность в рамках договора».

 

 

Стоимость доверительного управления рассчитывается как процент от арендных платежей, который зависит от перечня услуг УК. Если речь идет о полном управлении, то это будет 30–40%, в ряде случаев доходит и до 50%. Если же речь идет только о сервисном управлении, тогда сумма вознаграждения составляет порядка 10%. Деньги за аренду перечисляют на карту клиента-собственника.

 

Но могут быть и другие схемы. Агентство подписывается под фиксированной суммой, которую выплачивают клиенту, а все, что выше, получает в качестве оплаты услуг. «Возможна и такая схема: собственник хочет сдать «убитую» квартиру, имеющую низкую рыночную цену арендной ставки, — продолжает Мария Жукова. — За счет агентства в квартире делают ремонт и сдают потом по более высокой цене. При этом собственник получает ту сумму, в которую была оценена квартира изначально, до ремонта, а агентство — разницу между стоимостью аренды отремонтированного жилья и выплатами собственнику. Подобные договоры заключают минимум на пять лет, и у риэлторов есть возможность отбить вложения».

 

В небольших фирмах управлением занимается не компания, а конкретный агент, на которого оформляют доверенность. На основании этой доверенности он заключает договоры найма, следит за графиком коммунальных платежей и передает деньги собственнику квартиры. Плата за такую услугу минимальная (10% от суммы аренды), поэтому агентство, как правило, получает комиссию по факту сдачи квартиры (традиционные 100%), а дальше клиент рассчитывается с агентом.

 

На рынке есть фирмы, которые занимаются краткосрочной арендой, используя для этих целей квартиры, находящиеся в доверительном управлении. «Они заключают длительные контракты с собственниками недвижимости и платят им ежемесячную плату, при этом сами сдают квартиру посуточно, не больше чем на две недели, — рассказывает Анна Карпова, руководитель отдела аренды элитной городской недвижимости компании Est-a-Tet. — Это увеличивает прибыль от сдачи в аренду, но требует дополнительных денежных и временных затрат — поиска клиентов, уборки помещения и т.д.».

 

Подобные нюансы использования жилплощади нужно обязательно прописывать в договоре, дабы не стать жертвой мошенников. Риск остаться на Гоа без денежных средств, будучи обманутым управляющим лицом, увы, существует. К примеру, квартира сдается сразу трем-четырем арендаторам. С них мошенники получают авансовые платежи — как минимум за первый и последний месяцы — и исчезают с этими деньгами. Квартиру без ведома хозяина могут нещадно эксплуатировать, сдавая посуточно либо сдавая койко-места. В итоге собственник получает обратно «убитую» жилплощадь, в которую придется вкладывать уйму денег на восстановление.

 

Чтобы этого избежать, нужно тщательно прописывать в договоре все пункты по обязательствам обеих сторон, в том числе для каких целей может быть использована квартира и сколько людей в ней может проживать.

 

 

Эксперты отмечают, что в Москве лишь 20% арендодателей обращаются в агентства и заключают официальный договор на управление. «В этом сегменте пока не специализируются крупные компании, то есть услуги по управлению недвижимостью не выделены в отдельное направление, — замечает Алексей Смердов, руководитель отдела аренды «НДВ-Недвижимость». — Тем не менее игроки рынка, которые не позиционируют данную деятельность как профильную, могут оказывать помощь клиентам в этой сфере».

 

Причины неразвитости рынка аренды жилья могут быть в следующем. «Для подавляющего большинства собственников сдаваемая недвижимость — единственный источник дохода, — говорит Галина Сенько, директор депaртамента аренды IntermarkSavills. — Соответственно, они не могут себе позволить дополнительные расходы на привлечение УК».

 

Вторая причина — требования по оформлению и ведению этой деятельности. Законодательство предусматривает обязательную государственную регистрацию договоров доверительного управления и бухгалтерский учет (отражение данного имущества на отдельном балансе и ведение по нему самостоятельного учета, открытие банковского счета для расчетов по деятельности, связанной с доверительным управлением, и т.д.). Чтобы избежать дополнительных юридических и бухгалтерских препон, некоторые компании заключают обычные агентские договоры. «Такой договор не дает полного права управления имуществом, — объясняет Галина Сенько. — Некоторые действия можно выполнять только с юридического согласия собственника. В случае заключения полноценного договора доверительного управления УК приобретает такие же права, как и у собственника на период действия договора».

 

«Реалии сегодняшнего рынка аренды таковы, что вопросы управления объектами жилой недвижимости решаются через частных лиц, которые так или иначе знакомы с владельцами квартир, — считает Сергей Креков, генеральный директор управляющей компании Clever Estate. — То есть услуга оказывается исключительно на основании доверия владельца. Развитию официального открытого рынка управления это мешает».

 

Тем не менее этот сегмент перспективен, но для его развития необходимо решить два вопроса. Первый — перевод финансовых отношений между доверителем и управляющим лицом или компанией в официальное русло.

 

Второй вопрос — формирование культуры доверительных отношений между клиентом и УК. Собственники пока сомневаются в надежности УК и сохранности своего имущества. В результате доверительному управлению не хватает самого главного — доверия граждан.