Московские власти в очередной раз пытаются взять под контроль сдачу жилья в аренду. На этот раз к работе планируют привлечь участковых и соседей, однако участники рынка сомневаются, что новая попытка увенчается успехом. Решить эту задачу в свое время не удалось даже Юрию Лужкову, так как проблемы арендного рынка системные.
Новая метла
В июне 2012 г. московские власти анонсировали новую программу по легализации сдаваемой в аренду жилой недвижимости. «Наша задача — плотно работать с участковыми, управляющими компаниями и товариществами собственников жилья. Причем этот процесс уже запущен», — объяснил на специальном брифинге глава Департамента экономической политики и развития столицы Максим Решетников. По словам чиновника, в Москве постоянно сдают в аренду как минимум 100 тыс. квартир, на каждой из которых владельцы зарабатывают в среднем по 30 тыс. руб./мес. В результате столичный бюджет не получает примерно 5 млрд руб./год. Как посчитали московские власти, на эти деньги можно построить до 20 детских садов. В итоге они уже осенью 2012 г. начнут собирать данные о нелегальных случаях сдачи жилья в аренду, а в качестве источников планируют использовать организации, работающие в сфере ЖКХ, полицию и соседей потенциальных арендаторов. Таким образом, одна из главных ролей в сборе информации о нелегальных арендодателях, по планам московских властей, должна принадлежать участковому. Именно он будет передавать собранные сведения налоговикам.Предыдущую попытку наступления на рынок аренды предпринимал в самом начале 2009 г. бывший мэр Москвы Юрий Лужков. Тогда предполагалось работать в тесной связке с ФМС и ФНС. В 2009 г. столичное управление ФМС передало налоговикам список, в котором значилось 125 тыс. адресов, где были на тот момент зарегистрированы иностранцы. Затем управление ФНС по Москве предложило столичным арендодателям покупать патенты, пообещав всего за 43,2 тыс. руб./год полное избавление от беспокойства по поводу возможного разоблачения. Более того, согласно предложению городских властей для получения временной регистрации необходимо было получить выписку из реестра договоров аренды жилья. Однако такая активность московских властей не нашла понимания у руководства ФМС, которое посчитало, что столичная администрация вмешивается в работу федерального ведомства. «Нововведения московского правительства не должны входить в противоречие с федеральным законодательством, а инициативы столичных властей не должны ложиться на плечи простых граждан», — было категорично федеральное ведомство. В результате предложенный московскими властями порядок аренды жилья был отменен.
Интриги и сложности
По словам управляющего директора «Century 21 Запад» Евгения Скоморовского, основная проблема заключается в том, что вопрос сдачи жилья в аренду становится разменной монетой в более сложных политических интригах. «Когда московские власти пытались взять под контроль рынок аренды несколько раз, то они действовали в первую очередь по внутренним соображениям, что нужно бороться с переездом в столицу людей из других районов страны или других государств. Сама по себе такая борьба незаконна, поэтому был использован механизм воздействия через аренду недвижимости. На этот раз арендой заинтересовались по другой причине: из-за изменившегося порядка начисления налоговых платежей московская мэрия теряет серьезные финансовые поступления, потому, возможно, было принято решение активизировать сбор денег там, где его, по сути, сегодня нет», — объясняет эксперт.
Еще один существенный момент, по словам экспертов, заключается в том, что легализация рынка аренды невозможна без упрощения процедуры оплаты налогов. По закону прибыль, получаемая от сдачи квартиры в аренду, облагается подоходным налогом в размере 13%. Но, чтобы заплатить его, придется подать налоговую декларацию, а налоговая инспекция вправе потребовать подтвердить размер доходов документально. Для этого нужно предоставить договор с нанимателем, выписку со счета, на который поступают арендные платежи, или акты приема-передачи денежных средств, если оплата осуществляется наличными. В свою очередь, в самих налоговых инспекциях зачастую придется провести не один час, чтобы подать эту самую декларацию. «Если жилье арендует юридическое лицо и оплата производится банковским переводом, то отследить подобный договор легко. Налоги в таких случаях обычно перечисляют. Если же в договоре участвуют два частных лица, а оплата осуществляется наличными, то вычислить эту сделку сложно», — добавляет Виктория Опольская, руководитель отдела аренды жилых помещений компании Blackwood.
Более того, как говорит Василий Шарапов, заместитель руководителя юридического департамента девелоперской компании «Сити — XXI век», если речь идет о налоге на доходы с физических лиц, взимаемом с прибыли собственников от сдачи квартир внаем, то это федеральный налог, и, соответственно, московские власти к нему юридического отношения не имеют. Как объясняет руководитель управления аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость» Галина Киселева, проблема на самом деле глубже. «Рынку аренды катастрофически не хватает полноценной законодательной базы, регулирующей отношения между собственниками и арендаторами. Сейчас все действия сторон подчиняются положениям гл. 35 ГК РФ. Однако я считаю, что этого недостаточно», — говорит эксперт. По ее словам, введение налога, казалось бы, должно сделать сегмент более цивилизованным, однако это еще больше уведет его в тень: квартиросъемщики, опасаясь повышения ставок и банального выселения, начнут скрываться. «Аналогичная история произойдет и с наймодателями, часть из которых живет только за счет выплат по аренде. Есть и другой вариант — могут вырасти арендные платежи, в которые станут закладывать налоговые суммы. Хорошо ли это для участников рынка? Ответ очевиден!» — добавляет она.
Более того, по словам руководителя департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светланы Бириной, в действительности практически невозможно доказать факт сдачи жилья, если арендодателю и арендатору не нужно и невыгодно разглашать его, несмотря на соседей и участковых. «Представим ситуацию, что сердобольная соседка звонит участковому и сообщает ему о своих подозрениях. Развития она не получает. Арендатор представляется родственником, другом, знакомым собственника жилья, который имеет право распоряжаться своим жильем в зависимости от своих пожеланий», — говорит она.
Альтернативные решения
По словам В. Опольской, московские и федеральные власти могли бы перенять опыт других развитых стран в этом вопросе, например сделать размер налога на сдачу квартиры в аренду пропорциональным прибыли: чем больше совокупный доход гражданина, тем выше налог, и наоборот. «Вообще в настоящий момент существуют варианты легальной минимизации своих налогов, например оформление ИП, в этом случае по упрощенной схеме индивидуальный предприниматель может платить 6% с дохода», — говорит эксперт. Другое дело, что в таком случае все арендодатели должны стать индивидуальными предпринимателями, что не совсем соответствует смыслу этой нормы и влечет дополнительную налоговую волокиту. Другой вариант — это сотрудничество с нотариусами, как во Франции, где все договоры аренды проходят через нотариальные конторы и по факту облагаются невысоким налогом. В России такую функцию могли бы выполнять те же нотариусы или сотрудники управления Росреестра. Действительно, по словам В. Шарапова, доходы от сделок найма жилых помещений пребывают в так называемой тени, так как они не требуют государственной регистрации и нотариального удостоверения. Вместе с тем, как говорит эксперт, Росреестр сейчас и так перегружен, поэтому введение государственной регистрации этих сделок в текущих условиях непродуктивно, а наличие очередей в Росреестре не позволит вывести подобные сделки из тени. Если же ввести нотариальную форму сделок найма жилья, то их стоимость для арендаторов повысится на сумму услуг нотариуса. Оба этих варианта вызовут недовольство населения. «Более либеральный подход к аренде жилья — упростить на федеральном уровне администрирование налогообложения такой прибыли и увеличить ответственность за неуплату налогов, а также расширить меры по так называемой налоговой рекламе и улучшить налоговый контроль», — считает эксперт.
Однако, по словам Е. Скоморовского, решение есть, и оно вполне стандартное. «Законодатель может возложить обязанность сообщать о регистрации договора найма в налоговую службу на риэлтора. Ведь большинство сделок на рынке аренды заключают через посредников, если речь идет о незнакомых друг другу людях. В таком случае риэлтор должен отвечать за неисполнение законодательства как представитель юридического лица, в результате все сведения о подобного рода операциях будут известны», — говорит эксперт. Впрочем, по его словам, для этого необходимо изменение федерального законодательства, на региональном уровне такую реформу провести нельзя. Наконец, еще один вариант, по словам участников рынка, — жесткая привязка автоматической регистрации человека к арендуемой квартире, как это происходит в Эстонии: в подобном случае уже сами арендаторы будут требовать заключения такого договора. «Если гражданин сможет автоматически зарегистрироваться по новому месту жительства — в арендованной квартире — без каких-либо действий со своей стороны, он сам будет настаивать на заключении такого договора», — добавляет Е. Скоморовский.
