Москвичи уже знают, что квартиры в старых домах дорожают каждый месяц, а с началом осени цены начинают двигаться вверх еще быстрее. Именно поэтому в этом году основные покупки были сделаны летом. Выставленное на продажу жилье уходило очень быстро даже в июне-июле, на которые приходится пик отпусков, а в августе спрос стал еще более активным. Во многом благодаря летним сделкам в ближайшие месяцы аналитики не ожидают ни всплесков, ни обвалов на рынке вторичной недвижимости.
Это лето оказалось небогатым на сюрпризы: риэлторы утверждают, что ничего непредвиденного на столичном вторичном рынке не произошло. "Ситуация оставалась стабильной все три месяца, рост цен ежемесячно составлял 2%. Одно-двухкомнатные квартиры дорожали в среднем на $1-2 тыс., а трехкомнатные - на $2-3 тыс.", - говорит Роман Мурадян, директор управления вторичного рынка компании "МИЭЛЬ-Недвижимость". По прогнозам аналитиков, вероятность стагнации рынка в ближайшее время очень мала. Если макроэкономическая ситуация в России останется благоприятной, цены на вторичную недвижимость продолжат плавный рост на 2-3% в месяц.
Уже третий год летом не снижается активность продаж, сезон отпусков никак не влияет ни на спрос, ни на цены. Спрос остается устойчивым во всех сегментах рынка. По словам Дмитрия Попова, аналитика агентства недвижимости "Домострой", самой большой популярностью пользуются недорогие квартиры в ценовом диапазоне до $1 тыс. за кв.м. Зато самая большая конкуренция разгорается в среднем ценовом сегменте ($1,2-2 тыс. за кв.м). Здесь соперничают между собой типовые панельные дома и индивидуальные проекты, поэтому объем предложения жилья, сопоставимого по характеристикам, очень большой. Дома данной ценовой категории расположены практически по всему городу: в основном в Северо-Западном, Западном, Юго-Западном и Центральном округах Москвы, отдельные предложения есть также в Северном, Северо-Восточном и Восточном округах. В сегменте жилья стоимостью более $2 тыс. за кв.м конкуренция также высока, хотя суммарный объем предложения как по числу квартир, так и по метражу здесь значительно меньше.
Поскольку выбор квартир на вторичном рынке столицы очень широк, а предложение по-прежнему превышает спрос, у покупателя есть большие шансы поторговаться. В процессе переговоров можно сбить первоначальную цену примерно на 10%. Тем не менее торг не затягивается, и ликвидное жилье уходит с рынка очень быстро. Летом срок экспозиции однокомнатных квартир составлял порядка полутора недель, двухкомнатных - две недели, трехкомнатных - около месяца.
Риэлторы отмечают, что в августе по сравнению с июлем произошел заметный всплеск спроса. По мнению Сергея Могильченко, заместителя директора департамента вторичного рынка жилья компании МИАН, выросли продажи всех типов жилья - пожалуй, кроме комнат, на которые спрос остался на прежнем уровне. В среднем рост объемов продаж в этом сегменте рынка недвижимости составил 20%. Наибольшим спросом в конце лета - начале осени пользовались двухкомнатные квартиры (их доля составила 38% общего числа продаж). 31% пришелся на однокомнатные квартиры, 23% - на трехкомнатные.
Специалисты считают это новым веянием на рынке: раньше самой большой популярностью среди москвичей пользовались однокомнатные квартиры. Тенденция говорит о том, что среди покупателей преобладают люди, желающие улучшить свои жилищные условия, а их покупательная способность постепенно растет. Это подтверждает и тот факт, что средняя площадь проданных в августе-сентябре квартир выросла на 3% - в основном за счет увеличения площадей "трешек". В июле средняя площадь составляла 50 кв.м, а в августе - уже 52 кв.м.
Квартиры вторичного рынка оказывают существенное влияние на цены и темпы продаж новостроек точечной застройки в сложившихся спальных районах Москвы. Типовые панельные и недорогие монолитные новые дома строятся в основном в районах, где традиционно хорошо развит вторичный рынок. Особенно острой специалисты считают конкуренцию в районах застройки 70-80-х годов, где основную массу составляют дома серий П3, П44, П30, П46, КОПЭ. По своим характеристикам они практически не уступают строящемуся жилью эконом-класса, а цены на квартиры в них могут быть примерно на 20% ниже, чем на первичке. Застройщикам приходится это учитывать.
Жилье бизнес-класса и элитные квартиры также продолжают расти в цене. Прежде всего это касается домов, расположенных в престижных районах Москвы. Сегодня квадратный метр на Кропоткинской может стоить $3,5-11 тыс., на Патриарших - $3-8 тыс., в районе Чистых Прудов и Нового Арбата - $2-4,5 тыс. Соотношение элитных квартир на первичном и вторичном рынках составляет в процентах 80:20. Аналитики полагают, что в ближайший год структура рынка кардинально не изменится, хотя спрос на вторичное жилье сейчас равномерно увеличивается.
"Особая энергетика старых московских домов, высокие потолки, лепнина, камины, оригинальный архитектурный стиль привлекают тех, кто хочет приобрести квартиру для дальнейшего проживания в ней. Но многие также приобретают вторичное жилье для сдачи в аренду - это считается наиболее надежным и выгодным вложением средств. Затраты на покупку и ремонт квартиры при существующем уровне арендных ставок окупаются за несколько лет", - считает Ульяна Алиева, руководитель отдела продаж жилых помещений компании Blackwood.
Для многих покупателей элитных квартир вторичный рынок оказывается предпочтительнее первичного благодаря своей высокой надежности. При покупке жилья в новостройке собственность на квартиру можно оформить только после завершения строительства, а при вложении денег заключается договор соинвестирования. На вторичке покупатель становится собственником сразу же после оформления сделки. Кроме того, покупка квартиры в старом доме позволяет сначала присмотреться к живущим в нем людям. Достойное соседство зачастую оказывается для покупателя даже более важным, чем месторасположение элитного дома.
26.09.2003
