недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыИпотека

Ремонт в квартире или частично досрочное погашение ипотеки

Вся Россия 3 596 8

Добрый день. Подскажите, пожалуйста, такой вопрос. В строящемся доме приобретена квартира без отделки (без межкомнатных стен, без сантехники и электропроводки). Квартира приобретена в ипотеку и соответственно находится в залоге у банка. Ипотека выплачивается опережающими платежами с уменьшением ежемесячного платежа. Вопрос в следующем. Когда дом будет достроен, как лучше поступить? Вариант 1: продолжать ежемесячно частично досрочно гасить ипотеку, тем самым уменьшая ежемесячный платёж и сумму процентов отданных банку, а квартира несколько лет будет пустовать (жить есть где). Вариант 2: вместо частично досрочных платежей накопить на скромный ремонт, сделать ремонт и попробовать сдавать квартиру.


Цель: максимально быстро рассчитаться с банком.

Советы 8
Антонина КатковаЛучший совет

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
9 марта 2020, 16:11

Мне кажется, видя вашу цель, ответ будет очевидным- гасить ипотеку

Александр Воронич

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
9 марта 2020, 16:12

Здравствуйте. Конечно гасить кредит.

Валерий10 марта 2020, 11:58

очень простой ответ, когда берешь в руки калькулятор. Если доходность от сдачи выше процента по кредиту - то сдавать. В противном случае - гасить ипотеку.

Роман Балалаев12 марта 2020, 19:09

и тот и то вариант правильный, все зависит от размера ипотеки (ежемесячного платежа), от расположения квартиры, Ваших финансовых возможностей и т.п.

Анастасия Ме13 марта 2020, 10:04

Есть сайты с калькулятором ипотечных платежей, загуглите, легко ищутся. Если цель "быстрее рассчитаться с банком", то гасите Вы неправильно - надо уменьшать срок, а не платеж. Как раз с помощью такого калькулятора наглядно видно, что сумма переплаты при уменьшении платежа будет больше, чем при уменьшении срока. Ремонт и сдача - тут нужно принимать во внимание дальнейшие планы на квартиру и локацию.

Сергей13 марта 2020, 10:58

Спасибо за Ваш ответ. Однако по сумме выплаченных процентов нет разницы между ЧДП с уменьшением ежемесячного платежа и ЧДП с уменьшением срока. Просто при ЧДП с уменьшением ежемесячного платежа нужно продолжать вносить сумму полностью как и до ЧДП, но часть на ежемесячный платёж, а часть снова ЧДП. При этом ЧДП с уменьшением ежемесячного платежа даёт возможность при необходимости уменьшить затрачиваемую на ипотеку сумму.

Анастасия Ме13 марта 2020, 14:28

Не соглашусь. Просто недавно очень плотно занималась этим вопросом применительно к своей ипотеке. Опять-таки, смотрю на сайте калькулятора.
Допустим, кредит в 2млн на 10 лет со ставкой 10% (для простоты расчета). Платеж аннуитетный в сумме 26430,15/мес.
Раз в месяц после взятия кредита начинаем делать досрочки по платежу по 10т.р.. Итого за 106 месяцев кредита (платеж плавно сокращается до 478,23 руб) сумма начисленных процентов составит 841 600,82, сумма досрочных погашений составит 1 056 295,71 (экономия за счет досрочных погашений за весь срок кредита составляет 330 017 руб).
С теми же цифрами переключаем на досрочки по сроку, т.е. продолжаем делать досрочки по 10 т.р/мес, но по сроку. Итого за 74 месяца кредита: Начисленные проценты: 684 993,66 руб., Сумма досрочных погашений: 730 000,00 руб., За счет досрочных погашений экономия за весь срок кредита составляет 486 624 руб.

То есть и сумма переплаты меньше, и досрочек нужно сделать меньше и кредит закроется быстрее. Можно, конечно, философски рассуждать о том, что 1000 руб сейчас и через 10 лет - это будут уже разные деньги, но тут все зависит от срока ипотеки (думаю, что за 3-5 лет это не сильно критично).

Но такая схема перестает быть эффективной, если у вас срок кредита уже перевалил за середину. Тогда уже выгода не особо чувствуется.

Сергей13 марта 2020, 15:21

Считать вариант с уменьшением платежа нужно так, как будто каждый месяц вы дополнительно к ежемесячному платежу делаете ЧДП на разницу между самым первым платежом и актуальным платежом. Иначе вы считали просто разные варианты.

Если будете уменьшать срок, то меньше выплатите процентов. Но вы их выплатите ровно столько же буквально до копейки, если при при ЧДП с уменьшением срока будете вносить эту разницу.

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru