недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыКоммерческая недвижимость

Покупка офиса в рассрочку

Москва 5 651 13
Здравствуйте, уважаемые специалисты.

Необходим совет, а так же Ваши услуги.

Ситуация следующая. По тезисам:

1) Я нашел офис (нежилое помещение), который я хотел бы купить.

2) Продавец готов пойти навстречу и сделать рассрочку. 50% изначально и 50% в течении 10 месяцев равными долями. Собственность будет на меня, с обременением - в залоге у продавца до выплаты всей суммы.

3) Продавец готов сдать мне помещение в аренду на 3-4 месяца - попробовать с приоритетом права выкупа мною.

4) Помещение в собственности у жены продавца - частного лица - более 3х лет. В договоре полная сумма сделки.

5) Собственность была оформлена на основании договора купли продажи в 2010 году. Жене продал помещение ее муж, который ген. директор и 100% владелец ООО, которому принадлежало помещение.

6) Это ООО в свою очередь получило помещение через суд в 2009 году. Предистория такая. ООО купило аварийное здание у Завода в 2002 году по договору купли продажи. ООО произвело оплату и все такое и реконструировал здание. А завод отказалось передать здание в собственность ООО, т.к. завод не успел приватизировать здание в нужные сроки в 1998 году. В итоге ООО обратилось в суд и суд удовлетворил иск и признал право собственности данного ООО.

7) В здании собственник продал почти все помещения. Часть сдает. Часть еще допродает. В частности мой вариант.

8) Помещение не заложено, не обременено, в судебной тяжбе не состоит и все такое (по словам продавца и он готов прописывать это в договоре)

9) Причина продажи со слов продавца - разочаровался в арендном бизнесе. Если на вклад положить денег - и то больше заработок будет. Помещения тяжело сдаются.
Я в свою очередь в курсе данной ситуации, но помещение под себя беру, для своей компании.


В наличие из документов есть - копия свидетельства на собственность, Кадастровый паспорт, экспликация, Договор купли продажи ООО и его супруги, Решение суда, на основании которого собственность первоначальную дали этому ООО. Выписка ООО, что он там ген. дир. и 100% владелец.

Вопросы которые меня волнуют. Буду благодарен, если сможете дать на них ответ и комментарии.

1) Насколько рискованно покупать это помещение? Какие могут быть риски?
Может ли завод вернуться снова к суду и отсудить здание обратно?
Напомню. Собственность более 3х лет.
С момента суда прошло почти 6 лет, т.е. насколько я знаю срок давности 5 лет.

2) Какие у меня риски и у продавца риски при покупки через рассрочку? Возможна ли такая сделка?

3) Какова стоимость ваших услуг по проведению сделки и проверке объекта? Что именно необходимо по объекту проверить?

Заранее спасибо за конструктивные ответы.



Советы 13
Мария РодионоваЛучший совет29 апреля 2015, 17:24

Риски следующие, из недавнего опыта вам говорю:

1. Без элементарной выписки из ЕГРП, причем заказанной вами или лицом, сопровождающим сделку - говорить не о чем! Старые аресты иногда и снятые висят в ЕГРП, а подобную сделку Росреестр вам не зарегистрирует, даст отказ.
2. Суд в этой истории - самый стремный момент. Хоть шесть лет и прошло, но сроки исковой давности можно восстановить. Надо смотреть материалы дела - хотя бы решение суда. Тогда и выводы делать можно будет.
3. Продажа мужем как гендиром и собственником ООО своей же жене, тоже вопрос сомнительный, вполне может возникнуть вопрос про супружескую долю. Надо смотреть законодательство.
4. Продажа в рассрочку - вполне себе рабочая схема, тут скорей риски для продавца вашего, они в том, что если вы не сможете платить, хоть и имущество в залоге, ему все равно придется с вами судиться, чтобы с вас стребовать положенные ему деньги.
5. То что полнвая стоимость в договоре - это несомненный плюс.

Без серьезной проверки всех документов я бы на вашем месте связываться с этим вариантом не решилась. Наша компания осуществляет сопровождение подобных сделок. Сталкивались с разным, опыт большой. По ценам пишите в личку, пожалуйста.

Даниил Пятецкий

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
29 апреля 2015, 16:17

1. Риски может осветить только профессиональный юрист. Основное - приобретение собственности ООО через суд. Сделка между ООО (мужем) и женой тоже не ахти, как ни крути взаимозависимые лица.
2. Такая сделка возможна. Оптимальный вариант это регистрация собственности на Вас и права залога на продавца. При соблюдении условий договора с Вашей стороны и прочих равных рисков нет.
3. По стоимости услуг подсказать сложно, поскольку регистрация перехода права нежилья в Москве стоит дорого и точных цифр просто нет. Этот вопрос необходимо согласовать с ООО, если раньше они продавали, значит "выходы" есть.
Проверить тут можно только грамотность составленных документов и текущею инфу в ЕГРП. Еще раз повторю, риэлтору оценить степень риска в данной ситуации очень сложно.

Надежда Пришмонтас29 апреля 2015, 17:48

риск один это деньги на которые супруга ООО приобрела квартиру, они совместная собственности и выходит в истории помещения образовалась двухсторонняя сделка где одно лицо представляет обе стороны-распоряжение денежными средствами, сделки с такой историей документов очень легко оспорить. Поэтому либо имеются дополнительные документы по денежным средствам либо покупая такую недвижимость вы рискуете.

Надежда Пришмонтас29 апреля 2015, 17:52

если супруг гендиректор и собственник единоличный ООО, то супруга не имеет доли такого ООО, не совместно нажитое.

Надежда Пришмонтас29 апреля 2015, 17:58

также необходимо смотреть что с землей, так как заводы приватизировались передавались продавались, а вот категория земель на которых расположены такие заводы, могли быть- не передаваемая собственность РФ и в любую минуту государство может освободить такие земли без выплат компенсации.

Надежда Пришмонтас29 апреля 2015, 18:01

простите не квартиру а нежилое помещение.

Владимир Головань29 апреля 2015, 18:17

Обратитесь к юристу,который специализируется в данной сфере...это очень важно

Михаил Одоевский29 апреля 2015, 18:18

Семен, здесь возникает много вопросов, требующих ответа. Напишите в личную почту на странице, обсудим. Спасибо.

Марсель Ахметшин

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
30 апреля 2015, 8:40

обратитесь к специалисту

Алексей Галкин30 апреля 2015, 20:31

А что, продается офис сильно дешевле рынка? Если цена в рынке, найдите аналогичный вариант с меньшими проблемами по документам. Если цена сильно ниже рынка, стоит задуматься: почему?

Александр Козлов4 мая 2015, 1:23

Добрый вечер.
Нужен офис в 200 метров, в центре, с фиксированной ставкой рубля. Какие есть варианты?

Елена Николаевна9 мая 2015, 23:02

Тихо сам с собою я веду беседу. А.Козлов=Олег=Алан..... юмористы-рекламисты....

Edigzn25 мая 2015, 15:08

честно говоря я не думаю, что сейчас очень многие именно покупают офисы . Только очень крупные компании с огромным бюджетом. У нас достаточно прибыльная компания, но мы пока не может позволить себе покупку. Рассматриваем вариант аренда офиса башня федерация - хотим именно туда переехать

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru