недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыГородская недвижимость

Как выгоднее продать квартиры, сдающиеся в долгосрочную аренду?

Москва 11 954 38

Добрый день, уважаемые риэлторы!

У моего товарища, давно проживающего за границей, возникла необходимость продажи двух трёхкомнатных квартир и машиноместа, сдающихся по договору в долгосрочную аренду двум семьям. У меня есть доверенность на продажу, но знатоком в области недвижимости я не являюсь, поэтому решил обратиться на этом форуме к Вам за подсказками, советами и помощью (в том числе, платной).

Коротко об объектах недвижимости: две, рядом расположенные, трёшки на 15-м этаже 24-х этажного дома и машиноместо в соседнем доме рядом с метро Перово. Дом имеет огороженную территорию с закрытой парковкой, детской площадкой, круглосуточную службу консъержа, видеонаблюдение за домом и территорией.

Квартиры примерно одинаковые, общей площадью около 100 кв.м. каждая, кухни по 15 кв.м., по две больших отапливаемых лоджии на каждую квартиру, Квартиры имеют общий закрытый холл 15 кв.м. с металлической дверью, выходящей к лифтам.

Ремонт бизнес-класса делался примерно 10 лет назад. Полы - дубовый паркет во всех комнатах, на кухнях - плитка, стены покрашены.

Рассматриваю четыре варианта продажи, расчитанных на разные целевые группы покупателей:

1. Продажа всего, что перечислено, в "одном флаконе" одному покупателю, заинтересованному получать в дальнейшем доход от аренды. То есть, фактически, продать этот комплект как арендный бизнес, без выселения арендаторов.

2. Продажа всего одному покупателю, который, живя в одной квартире, сдавал бы другую в аренду. В этом случае одного арендатора выселять бы не пришлось.

3. Продажа всего одному покупателю с большой семьёй, желающему приобрести многокомнатную квартиру в этом районе (таких предложений, практически, нет). Из этих двух трёшек можно легко сделать и узаконить одну 6-7 комнатную квартиру.

4. Продажа всего комплекта в разбивку разным покупателям.

Варианты 3,4 предполагают выселение обоих арендаторов, а по договорам им предполагается некая компенсация.

Хотелось бы узнать мнение у профессионалов рынка, какой из перечисленных мною вариантов продажи, с вашей точки зрения, наиболее выгодный и в то же время реалистичный для реализации в срок до полугода.

Советы 38
Ирина Владимировна КораблеваЛучший совет2 января 2019, 16:51

Выбирать из этих вариантов будете не Вы, а рынок - какой покупатель найдется, такому и надо продавать.
Другое дело, что в рекламе обязательно надо указать, что квартир две и они в одном лестничном холле.
НО:
1. Продавать по доверенности трудно - не любят этого покупатели.
2. Продавать с арендаторами людям, которые покупку рассматривают для своего личного проживания тоже очень нелегко - покупатели "для себя", как правило, брезгливо и настороженно относятся к сдающейся квартире.
А еще и согласовывать показы с арендаторами хлопотно и не всегда успешно получается, плюс у жильцов может быть беспорядок, что тоже отталкивает покупателей, плюс жильцы часто норовят что-нибудь плохое о квартире "случайно" ляпнуть при просмотре, если они выезжать не хотят.
Вариант интересный и редкий для большой семьи, преподнести его надо умело.
Так что нанимайте лучше сразу специалиста для продажи - хороший спец при продаже принесет продавцу доход больше, чем продавец сможет получить при самостоятельной продаже, таким образом комиссионные, которые вы заплатите за помощь, фактически, будут оплачены покупателем и не уменьшат сумму, которую продавец смог бы выручить при самостоятельной продаже, но продавец избавлен будет от хлопот и получит лучшую скорость продажи.

Андрей2 января 2019, 19:20

Уважаемая Ирина Владимировна, спасибо за дельные советы и комментарии.
По поводу продажи по доверенности (об этом многие здесь написали) я уже сделал однозначный вывод - буду на сделку приглашать владельца, хотя это довольно проблематично.
Правильно ли я понял, что из личного опыта Вы считаете лучшим вариантом позиционирование этого объекта для большой семьи?

Нет, я так не считаю. Позиционировать эти объекты надо во всех их вариантах.
А для большой семьи, конечно, трудно найти более подходящий вариант, но рассчитывать только на такого покупателя нельзя ни в коем случае, потому что такой покупатель - редкость, и его может просто не быть на рынке в то время, в какое Вы будете выставлять квартиру.
Здесь масса вариантов и нужно применить творческий подход:
рекламу давать и на одну квартиру с упоминанием в тексте второй, а другое объявление дать, как на одну многокомнатную, с упоминанием в тексте того, что это две квартиры, кроме того покупателя, пришедшего смотреть одну квартиру, можно попытаться сделать покупателем на обе квартиры, спросив его, не захотят ли его родственники или друзья жить вот так вот клёво с ним рядом :)), и предложить продать квартиру этих родственников (друзей) с одновременной покупкой второй Вашей квартиры. Но всё это зависит от мастерства и таланта привлеченного специалиста.
К тому же надо понимать, что собственнику приезжать дважды будет не с руки, а найти одновременно двух разных покупателей на обе квартиры, скорее всего, не получится.

Дмитрий Каредва

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
2 января 2019, 17:11

Вероятность одновременной продажи очень мала, но такую возможность обязательно нужно отразить в рекламе объектов. Сроки продажи напрямую зависят от адекватности цены, компетенции и активности продающего специалиста. Немного смущают отапливаемые лоджии, это может стать небольшим препятствием при продаже ипотечникам, но все преодолимо.

Андрей2 января 2019, 19:46

Уважаемый Дмитрий! Спасибо за полезные советы и комментарии. Для меня и владельца квартир уменьшение трансакционных издержек существенно важнее уменьшению сроков реализации. То есть мы можем дольше ждать, чтобы одновременно продать, пусть даже уступив немного в цене. Тем более, что за период ожидания "своего покупателя", эти объекты будут приносить ежемесячный доход, который сможет несколько компенсировать возможные скидки.
Что касается "адекватности цены", хотел бы узнать Ваше мнение об "адекватности" калькулятора цен на ЦИАНе
https://www.cian.ru/kalkulator-nedvizhimosti/?address=%D0%A0%D0%BE%D1%81%D1%81%D0%B8%D1%8F,%20%D0%9C%D0%BE%D1%81%D0%BA%D0%B2%D0%B0,%202-%D1%8F%20%D0%92%D0%BB%D0%B0%D0%B4%D0%B8%D0%BC%D0%B8%D1%80%D1%81%D0%BA%D0%B0%D1%8F%20%D1%83%D0%BB%D0%B8%D1%86%D0%B0,%2045%20&roomsCount=3&totalArea=100&floorNumber=other&repairType=no&rearrangement=no&saleType=free&mortgageAllowed=1&contractPrice=real&urgency=noUrgency&hasMinorOwners=0&hasElderOwners=0&hasConcierge=1&repairedHouse=0&hasModernKitchen=0&hasModernWashingMachine=0&hasModernTv=0&hasModernFridge=0&hasConditioner=0&childrenAllowed=0&petsAllowed=0&anyoneAllowed=0&hasYardView=1&hasStreetView=0&hasPanoramicView=0
Дмитрий, Вы могли бы сообщить, какие могут возникнуть проблемы с отапливаемыми лоджиями при продаже ипотечникам.

Дмитрий Каредва

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
2 января 2019, 20:21

Калькулятор цены на циане определяет «среднюю температуру по больнице». Расхождение с реалиями рынка может составлять до 10-15%, цену на момент продажи должен определять специалист после осмотра квартиры, изучения документов. Вынос радиатора отопления на лоджию является критичным переустройством и большинство банков откажут в кредитовании такого объекта.

Андрей3 января 2019, 13:25

Потратил вчера некоторое время на изучение калькулятора ЦИАН. Взял несколько объявлений по продаже квартир в самых разных домах в районе Перово и вбил эти данные в калькулятор. Кстати, выбирал объявления, размещённые либо агентствами недвижимости, либо частными риэлторами, т.е. профессионалами рынка.
В результате оказалось, что практически все объявления выставлены по цене, на 10% превышающей стоимость оценки этих квартир по калькулятору ЦИАН.
Что интересно, в примечаниях к калькулятору указано:
"По данным ЦИАН в 2016-2018 гг. цена сделки в среднем на 8% ниже цены объявления".
То есть, получается, что профи рынка как раз и выставляют объявления о продаже на эти 8-10% выше предполагаемой цены сделки, чтобы можно было потом поторговаться с покупателем и в этих пределах сделать скидку.
И из этого получается, что калькулятор ЦИАН выдаёт достаточно точные данные именно по цене сделки.
Кстати, в оценке квартиры по ссылке, которую я приводил выше калькулятор указал: "Точность оценки 94%".

Дмитрий Каредва

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
3 января 2019, 21:30

Я высказал своё мнение, ваше право, соглашаться с ним или нет. Процесс оценки квартиры объективно не может быть автоматизирован. Квартиры на одной лестничной клетке зачастую отличаются в цене на 10-15 процентов при одинаковом состоянии и метраже, дело в деталях. Может в вашем случае калькулятор цены и угадает, а может и нет, в этом и заключается отличие работы специалиста от автоматизированного алгоритма оценки.

не риэлтор2 января 2019, 17:48

знаете, есть старая шутка. диалог в обувном магазине. покупатель: "я бы хотел посмотреть дешевую, прочную и красивую обувь." продавец: "я бы тоже!"
к тому, что наиболее выгодный вариант (первый) и наиболее реалистичный (четвертый) между собой, увы, не бьются никак ))
выставьте как два объекта, один с машиноместом. в обоих объявлениях напишите, что соседняя квартира также продается, возможно объединение и проч.
придется сделать скидку арендаторам за просмотры, это тоже надо иметь в виду.
в целом, конечно, лучше доверить всю эту операцию профессионалу.
и да, присутствие товарища на сделках обязательно. отсутствие этой возможности = минус 90% клиентов. по доверенности сейчас никто не покупает, тем более в этом сегменте.

Андрей2 января 2019, 20:28

Уважаемый "не риэлтор", спасибо за Ваши комментарии, замечания и предложения. По поводу присутствия владельца квартир на сделке, я уже написал выше, что постараюсь это обеспечить, т.к. на важность этого момента обратили внимание многие комментаторы. Совет с одновременным выставлением двух объектов с перекрёстными ссылками мне тоже понравился. Так как срок продажи объектов установлен достаточно большой, я сейчас склоняюсь к тому, чтобы первые 3-4 месяца попробовать продавать комплект целиком, а далее, если не будет получаться, разобью его на два, как Вы и предложили.

Дмитрий Лобач

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
2 января 2019, 18:01

Касательно продажи "инвестору". Инвесторы считают деньги и считают их хорошо. По-этому просто поделите предполагаемую цену квартиры(самое дешёвое предложение в вашем районе на аналогичную площадь минус 10%) на цену годовой аренды. И если окупаемость получается меньше 15-ти лет, то цена условно привлекательная.
2. Далее. Посчитайте суммарную стоимость квартир. Если она выше 17млн, то за эту цену инвестор скорее предпочтёт купить коммерческий объект с 6-7-ми летней окупаемостью.
3. Продажа трёхкомнатной квартиры намного сложнее, чем однокомнатной. Поиск какого-то специфичного клиента только сокращает вероятность сделки и увеличивает её срок.
Если нужно прождать быстро, то делайте цену минус 20% от самого дешёвого предложения(и на ремонт вообще не обращайте внимания. Ремонт НЕ влияет на цену, он влияет только на СКОРОСТЬ продажи ).
Обязательно поставьте в известность арендаторов и проговорите и ДОГОВОРИТЕСЬ об условиях переселения и просмотров ЗАРАНЕЕ. Наверняка в договоре есть пункты минимального срока уведомления без штрафов. Опять же, в оговоре купли продажи можно договориться о 30-ти днях на освобождение квартиры , что будет для арендаторов вполне достаточно для подбора новой квартиры и переезда.
3. Продажа по доверенности -для кого-то это "ужас как трудно", для кого-то вообще нет разницы.
4. Проверьте свою доверенность на полномочия - можете ли Вы только показывать или проводить сделку полностью.
5. ну и НИКОГДА не работайте сразу с многими агентами. Это только удлиняет срок реализации объекта, снижает его итоговую цену и доставляет массу неудобств собственнику(в данном случае Вам) и арендаторам. Выбирайте ОДНОГО агента и работайте только с одним. И да, не выбирайте агента по принципу "кто дешевеле" или "ну это же известное агентство" - смиритесь с 2% от сделки агенту и выбирайте агента тщательно.
6. как выбирать агента - поиск и статьи Вам в помощь, ибо этой информации более чем достаточно на сайте, равно как и последствий неправильно выбранного агента и попыток сэкономить на агенте.
Всё возможно!

Андрей3 января 2019, 14:17

Уважаемый Дмитрий! Спасибо за развёрнутые советы и предложения.
Что касается "инвесторов", то если бы они все руководствовались изложенными Вами принципами инвестирования, то на рынке недвижимости вообще бы не было представлено квартир в аренду. Согласитесь, большинство арендодателей квартир выступают в качестве инвесторов.
По второму пункту я не понял, откуда взялась указанная Вами цифра в 17 млн.р. Общая стоимость двух квартир будет, как минимум, вдвое превышать эту цифру.
По третьему пункту: я понимаю, что чем больше комнат, тем более длительные будут сроки экспозиции. Но, как я уже писал в других комментариях, срок в данном случае не является определяющим фактором.
При определении цены буду ориентироваться на калькулятор ЦИАН, о котором я уже написал ранее. Мне он кажется неплохим инструментом для начального определения цены предложения.
С арендаторами будем договариваться и сделаем им хорошую скидку на весь период продажи.
В моей доверенности прописано право продажи, но я уже понял, что лучше на сделку организовывать приезд владельца квартир. Именно поэтому мы решили в течение 3-4 месяцев попробовать продать всё в "одном флаконе" одному покупателю. Вот только ещё непонятно как это сделать :)
Что касается выбора Агента, то на первом этапе, пока будем пробовать продавать комплект целиком, эксклюзивного договора заключать не хотелось бы. Агентское вознаграждение готовы выплатить любому, кто приведёт Покупателя. Размер вознаграждения обсуждаем.

Людмила Воронина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
2 января 2019, 18:34

4. Продажа всего комплекта в разбивку разным покупателям.
За 30 дней предупредить арендаторов.
Объекты интересны. Купят для проживания, скорее всего.
Продавцу нужно будет приехать на сделку (без вариантов - иначе дисконт, продажа "по доверенности" - это не для Москвы )

Андрей2 января 2019, 22:26

Уважаемая Людмила! Спасибо за Ваше мнение и комментарии. Сейчас я склоняюсь к тому, чтобы первые 3-4 месяца выставлять всё как единое целое. Причины написал выше. Если покупатель не будет найден, и при этом по количеству обращений я не увижу интереса к такому варианту, то буду продавать всё по частям, с упоминанием возможности покупки целиком.
С прибытием на сделку владельца квартир тоже ситуация ясна - это нужно будет обеспечить, на что, честно говоря, мы изначально не рассчитывали. Но на этот момент очень многие акцентировали внимание, поэтому игнорировать этот вопрос нельзя.

Елена Солдаткина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
2 января 2019, 20:27

Добрый вечер. Трешки продаются не быстро), спрос больше на однушки, потом на двушки, и в последнюю очередь на трешки и м2 будет дешевле чем у однокомнатной квартиры. К тому же при продаже по доверенности весьма существенно сужается круг потенциальных покупателей, которых и так будет не много. Зовите на сделки собственника, иначе будет потеря в прибыли от продажи, т.к. доверенность хороший крючок для весомого дисконта..
Советую нанять толкового опытного специалиста в помощь! Он вам будет выгоднее и по средствам и по срокам, чем вы можете потерять в возможностях и финансово. Отапливаемые балконы не проблема, арендаторы не проблема все решаемо при грамотном подходе, это детали сделки).

Людмила Воронина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
2 января 2019, 22:00

"Отапливаемые балконы не проблема "
Если не было неузаканиваемой перепланировки под названием :
Присоединение балкона / лоджии с выносом теплового контура.

Андрей2 января 2019, 22:33

Людмила, неузаконенной перепланировки "под названием :
Присоединение балкона / лоджии с выносом теплового контура" не было. Лоджии утеплены и на них выведены дополнительные радиаторы отопления. Может быть это и является нарушением, но вряд ли кто-то будет обращать на это внимание. Зато зимой там плюсовая температура, удобно сушить бельё и для других целей использовать :)

Елена Солдаткина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
2 января 2019, 22:44

Перенос батареи критичен, согласна. Но сейчас даже банки настолько лояльны к несогласованным перепланировкам, что может быть не проблемой. Осенью банк в короткие сроки одобрил две сделки без проблем, разве что по второй урезали цену по оценочному альбому и ипотечнику пришлось увеличить первоначальный взнос. В одной квартире присоединили балкон к комнате, пол балкона выложили плиткой + сделали обогреваемыми полы, батарею не трогали; во второй квартире в доме 70-х годов вообще перекроили размеры помещений + снесли не несущую стену между кухней с газовой плитой и комнатой. Одобряться покупателей отправляла к проверенному кредитному менеджеру. Несогласованная перепланировка может быть поводом к торгу для покупателей с кешем, но и это не проблема при грамотной оценке объекта.

Дмитрий Лобач

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
2 января 2019, 23:35

Продать "оптом" и при этом хотеть получить две цены розницы не получиться. Желающих на 6-ти комнатную квартиру почти не существует :) Плюс будут сложности с рекламой этого объекта. И, если я правильно Вас понял, то продавать пробовать будете всё таки сами. Тогда учитывайте, что :
- шестикомнатные квартиры крайне редко ищут
- разместить объявление о продаже одной трёхкомнатной квартиры и при звонке говорить другую цену и говорить что их две - это будет бан на циане и бан на другом сайте.
- продавать как арендный бизнес - я уже говорил про это. На специализированных площадках и инвесторы будут считать.

Поэтому - проведите для начала стоимостной анализ квартир. Хотелки всегда одни, но они в 99% случаях разбиваются и корректируются об реальность рынка. Плюс январь-февраль не самые активные месяцы у покупателей жилья.

Людмила Воронина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
3 января 2019, 11:32

"- разместить объявление о продаже одной трёхкомнатной квартиры и при звонке говорить другую цену и говорить что их две - это будет бан на циане и бан на другом сайте." (цитата).
Это точно. Бан аккаунта по жалобам пользователей. Без возврата денежных средств. ))

Андрей3 января 2019, 13:08

А если разместить два объявления с реальными ценами: в одном 3-х комнатная квартира, а в другом 3-х комнатная квартира плюс машиноместо, НО при этом в обоих объявлениях указать, что продажа осуществляется ТОЛЬКО двумя лотами сразу? Это будет нарушением каких-либо правил?

ID: 133658193 января 2019, 13:12

продать фактически 6-и комнатную квартиру в ПЕРОВО - шансы близки к 0.

по поводу собственника - шансы на продажу существенно увеличит возможность оперативной видеосвязи с собственником, при которой он лично (с паспортом) подтвердит на просмотре покупателю ваши полномочия и свое намерение продажи.

Людмила Воронина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
3 января 2019, 13:18

ID: 21407654
сегодня в 13:08
00
А если разместить два объявления с реальными ценами: в одном 3-х комнатная квартира, а в другом 3-х комнатная квартира плюс машиноместо, НО при этом в обоих объявлениях указать, что продажа осуществляется ТОЛЬКО двумя лотами сразу? Это будет нарушением каких-либо правил?
Прочитайте свой же вопрос.
" Как выгоднее продать квартиры...."
Вот честно :
Есть правило "Не умеешь - не берись".
Лучше уж в ИНКОМ идите сдаваться ))
Даже если одновременно РАЗНЫЕ люди внесут авансы за объекты, все равно будут 2 разные сделки.
Сейчас выставите в рекламу "прекрасные объявления" , обрастете дублями от Этажей и прочих шаромыжников , потом забанят.
(се ля ви )

Людмила Воронина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
3 января 2019, 13:22

А если разместить два объявления с реальными ценами: в одном 3-х комнатная квартира, а в другом 3-х комнатная квартира плюс машиноместо,
Хоть 10 объявлений. Рекламы много не бывает. Только учтите, что это РАЗНЫЕ объекты.
Когда станете беднее тысяч на 50 (съест реклама) , тогда немного придете в себя.
А там и лето.
Соответственно осенью и будете пытаться продать снова .

Коллеги, вы не учитываете, что это все-таки не шестикомнатная квартира, а две трехкомнатные в одном отгороженном тамбуре. На такой уникальный вариант есть свои покупатели. Когда я выше писала про большую семью,я имела ввиду не семью, которая хочет жить в одной квартире, а родственников, которые хотят жить в отдельных квартирах и при этом все-таки вместе. Это могут быть братья-сестры со своими семьями, это могут быть родители и семья их сына или дочери.
Знаю на собственном примере: в самом начале 90х, когда в Питере еще не было коммерческой застройки, где можно было бы купить две соседние квартиры сразу, я купила трешку с таким холлом на две квартиры и больше года обхаживала соседнюю двушку, предлагая им варианты покупки их квартиры с предоставлением им квартиры в другом месте. Еле-еле договорилась и предоставила им за их двушку прекрасную треху в этом же микрорайоне. То есть сильно переплатила за их двушку, но получила бесплатный лестничный тамбур в личное пользование и возможность жить с семьей сына максимально рядом, но все-таки не в одной квартире. Это очень удобно во многих жизненных ситуациях. И я уверена, что есть немалая вероятность встретить именно такого покупателя.

елена смирнова3 января 2019, 14:30

Удивительно, право..... Прочитав все правильные и толковые, в общем, советы, автор вопроса решает идти против течения.
Даже не спец написал, что "продать фактически 6-и комнатную квартиру в ПЕРОВО, да еще не выселяя арендаторов - шансы близки к 0". Для этого цена должна быть суперпривлекательной, дешевле за метр, чем даже трехкомнатная квартира.
Мой совет, - все-таки начните с поиска риэлтора, оценки с ним всех вариантов по цене и времени продажи, правильного выстраивания рекламной компании. Выгоду получите больше, чем будете продавать неизвестно как и сколько. Риэлтор сможет решить вопрос, возможно, и без приезда собственника.

Андрей3 января 2019, 17:08

Уважаемая Елена! Спасибо за Ваш комментарий. Автор вопроса отнюдь не собирается "идти против течения". Как Вы могли прочитать в обсуждениях, даже здесь у профессионалов есть разные взгляды на эту ситуацию. Проведя анализ, можно увидеть, что главным аргументом против варианта комплексной продажи является увеличенные сроки экспозиции. Но этот фактор для продавца не является определяющим, т.к. владелец недвижимости ежемесячно имеет рентный доход, плюс в Москве немного подрастают цены на недвижимость. Не знаю, сохранится ли эта тенденция в 2019 году, но в 2018, как Вы знаете, цены на квартиры выросли на 8-10 процентов.
Что касается схемы продажи без выселения арендаторов, то, на основании мнений риэлторов, оставивших комментарии, я этот вариант уже, практически, не рассматриваю. Выше я уже написал, что арендаторы будут предупреждены заранее, им будет предоставлена существенная скидка на весь оставшийся срок и, если сделка завершится ранее 6-ти месяцев после предупреждения, выплачена дополнительная компенсация (это предусмотрено договором аренды).
Что касается оценки стоимости 2-х этих квартир, то здесь я, пока чисто теоретически, придерживаюсь мнения Ирины Владимировны Кораблёвой.
Считаю, опять же чисто теоретически, что две квартиры в закрытом тамбуре (а это даже не тамбур, а целый холл 15 кв.м.), продающиеся вместе должны стоить больше, чем эти же квартиры, проданные врозь. Просто нужно дождаться "своего" покупателя.
Что касается поиска риэлтора, то я и этим вопросом занимаюсь, в том числе на этом сайте. Но тут спешка не нужна, нужно подойти к выбору обстоятельно. Вот позиция и аргументы Ирины Владимировны Кораблёвой мне очень нравятся, жаль только, что она в Санкт-Петербурге находится.
Я уже писал, что агентское вознаграждение будет выплачено любому агенту, который приведёт клиента, и для этого совсем необязательно заключать договор на этом этапе.

Дмитрий Лобач

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
3 января 2019, 15:23

полностью согласен с Еленой :) "Благодарен за мнение но сделаю по своему" :) ("Сборник ошибок при самостоятельной продаже квартиры")

Про "инвесторов" - имея на руках пол миллиона долларов свободными и приняв решение их инвестировать в недвижимость, инвестор сначала изучает все варианты недвижимости и её окупаемость. Инвестор не думает категориями "удобная трёшка в Перово". Он думает окупаемостью и рентным доходом. Так вот, имея альтернативу окупаемости 5 лет и 15-20 - что инвестор выберет?
Даже тот инвестор, который принципиально вкладывается в жилую недвижку, он смотрит объекты ближе к центру(ликвидность) и с окупаемостью 8-10 лет, иногда 12 - то есть варианты с дисконтом относительно общего рынка. Он не будет брать что попало(да и взять 3-4 однокомнатные квартиры можно получить бОльшую окупаемость и арендную безопасность, чем у двух трёхкомнатных квартир ).
А касательно "если бы все ...". Среди "инвесторов" больше половины так же руководствуются принципами "я лучше знаю" и крайне плохо считают деньги, даже среди состоятельных граждан. Так же как и все знают основы здорового образа жизни , но соблюдают их считанные проценты :)
ПС! мы ежемесячно реализуем больше чем на пол ляма долларов готовые арендные бизнесы и регулярно общаемся с инвесторами разного уровня.

Лена, а что удивляться? Человек взял в управление эти квартиры и сдает их. Надо полагать, что это платное управление.
А теперь он видит перспективу заработать на продаже. Решил, что не боги горшки обжигают. Но не учитывает качество обжига)))
Эксперимент - это нормально. Ненормально то, что этот эксперимент будет проводиться на продаже имущества доверителя, а потому пострадать так или иначе может именно доверитель. Сам экспериментатор ничем не рискует. Плохо, когда для того, кто оказывает услугу, благополучие клиента на не на первом месте.

Андрей3 января 2019, 17:25

Уважаемая Ирина Владимировна, все договоры аренды заключены с владельцем квартир. Моих интересов в управлении нет никаких. Да, я как доверенное лицо, получу вознаграждение по факту продажи, но кроме этого вознаграждения владельцем квартир предусмотрено вознаграждение для посредников в сделке. Об этом я уже писал ранее - за привлечение Покупателя будет выплачено Агентское вознаграждение.
Что касается рисков для продавца, о которых Вы писали, то я не понял о каких рисках идёт речь. Если можно, поясните. Это очень важный момент, знать о котором хотел бы и я, и мой товарищ, который, собственно, и продаёт квартиры.

Уважаемый ID: 21407654!
Я не стану углубляться и описывать риски по пунктам.
Имелось ввиду, что абсолютно любое дело, исполнять которое взялся дилетант, априори, не может быть исполнено так же хорошо и отточено, как если бы его исполнял мастер.
И добро бы Вы взялись впервые за пришивание пуговицы на чужой пиджак - это не беда: оторвется через час - пришьют снова... Но Вы намерены взяться за продажу чужой квартиры, а в этом деле большинство ошибок будет уже не исправить.
И в подтверждение моих слов - Ваше предложение комиссионного вознаграждения любому агенту, который приведет покупателя, потому что это первая серьезная ошибка на пути к заданной цели.
Объяснять ничего не хочу, просто таковы реалии рынка недвижимости в РФ в части способов работы агентов. Я лицо не заинтересованное, т.к. работаю в Питере, а потому просто поверьте мне на слово.

Андрей3 января 2019, 19:10

Уважаемая Ирина Владимировна! Я не профессионал рынка недвижимости, но в жизни приходилось несколько раз быть как продавцом, так и покупателем недвижимости и различных бизнесов. Я понимаю, что вероятность полностью самостоятельной продажи по схеме "Продавец->Покупатеь" крайне мала, хотя и возможна. Поэтому со стороны Продавца и предусматривается Агентское вознаграждение. Меня не нужно рассматривать в качестве Агента. Я являюсь просто доверенным лицом, которому доверено продать недвижимость и даже получить за неё деньги. Хотя, я уже сделал вывод, что на сделку буду вызывать владельца недвижимости.
А вот что касается рисков для продавца, то очень жаль, что Вы ушли от прямого ответа. Я был бы очень признателен, если бы Вы привели хотя бы три главных факторов риска для Продавца в такой сделке. Конечно, предполагаем, что процедура оплаты проходит общепринятым способом (наличными через банковскую ячейку, или безналичными через аккредитив или счёт эскроу). Сумма в Договоре прописывается полностью.

"в жизни приходилось несколько раз быть"....)) Услышьте себя!!!
Зачем-то оцениваете вероятность встречи с прямым покупателем... Зачем??? Уж не думаете ли Вы, что продажа от этого станет выгодней и безопасней?))
А получить деньги через современные способы расчетов - это не фокус. "Фокус", недоступный дилетанту, - это преподнести любой товар, а Ваш особенно, таким образом, чтобы его купили по максимально возможной цене с максимальными удобствами для продавца.
Сделка - это творчество, это сплошной экспромт с применением накопленных знаний и опыта. Именно поэтому невозможно заранее дать конкретные инструкции и определить, какие риски могут возникнуть.
На этом, извините, всё.

Людмила Воронина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
3 января 2019, 17:21

"Я уже писал, что агентское вознаграждение будет выплачено любому агенту, который приведёт клиента, и для этого совсем необязательно заключать договор на этом этапе." (цитата)
Классика ошибок. Шаблонных ошибок.
Люди не оригинальны...
" Ненормально то, что этот эксперимент будет проводиться на продаже имущества доверителя, а потому пострадать так или иначе может именно доверитель. Сам экспериментатор ничем не рискует. Плохо, когда для того, кто оказывает услугу, благополучие клиента на не на первом месте." (цитата)
Так и есть.

Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
3 января 2019, 18:12

Добрый день. Это относительно "дорогой" эксперимент, потому как упущенное время может быть как плюсом, так и огромными убытками. Стратегия продавать самому сразу предполагает убыток. Коллегам спасибо за интересные комментарии, не часто попадается аналогичная тема.
С уважением.

Борис Д3 января 2019, 19:28

Я бы начал с того, чтобы четко представить себе портрет покупателей, желающих и (самое главное - имеющих возможность) приобрести обе этих квартиры. Инвесторов я отбрасываю сразу, причины уже хорошо изложили выше. На ум сразу приходит семейка Ворониных из одноименного сериала, но я не могу представить того, откуда бы у них могло найтись 40+ миллионов... А если бы и у кого и нашлись эти деньги, я не могу представить, чтобы они искали чего бы прикупить именно в ПЕРОВО.

Ну, и самодеятельностью я бы точно не занимался бы, это явно не тот случай.
Вы уже собрались бросить клич агентам и псевдоагентам: "Налетай! Кто приведет покупателя, тому щедро заплачу..." Это кончится тем, что вам всю рекламу и всю вашу работу засрут и угробят мгновенно.

Сергей Николаевич3 января 2019, 20:05

Пока продаются эти трешки ,возможно и срок аренды закончится и им уже ничего не придется выплачивать в качестве компенсации.

елена смирнова3 января 2019, 22:01

Занимательное чтиво.... право .... коллеги меня поймут
Больше ничего обсуждать и советовать не хочется.
Пусть сам набивает шишки и наступает на грабли.

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru