недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блоги

Сделка купли-продажи недвижимости с нерезидентом. Особенности расчетов

59 263 7 Блог специалиста 1
Сделка купли-продажи недвижимости с нерезидентом. Особенности расчетов

На сегодняшний день покупка или продажа недвижимого имущества является довольно распространенным явлением. По данным Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), общее количество зарегистрированных прав, ограничений, обременений прав и сделок по сравнению с 2015 годом возросло на 10,1% и в 2016 году составило 573 054. 

Расчеты по таким сделкам, а особенно по сделкам купли-продажи квартир, домов и земельных участков, очень часто осуществляются посредством банковской ячейки. Когда одна сторона (Покупатель) закладывает денежные средства в банковскую ячейку, а вторая сторона (Продавец) сможет изъять эти денежные средства, только после государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к Покупателю.

Однако, мало кто знает об особенностях при расчетах, когда стороной в сделке купли-продажи недвижимости выступает лицо, не являющееся резидентом Российской Федерации.

Начну с основной проблемы. В соответствии со ст. 15.25. Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации (КоАП РФ), осуществление незаконных валютных операций, то есть валютных операций, запрещенных валютным законодательством Российской Федерации или осуществленных с нарушением валютного законодательства Российской Федерации, включая куплю-продажу иностранной валюты и чеков (в том числе дорожных чеков), номинальная стоимость которых указана в иностранной валюте, минуя уполномоченные банки, либо осуществление валютных операций, расчеты по которым произведены, минуя счета в уполномоченных банках или счета (вклады) в банках, расположенных за пределами территории Российской Федерации, в случаях, не предусмотренных валютным законодательством Российской Федерации, либо осуществление валютных операций, расчеты по которым произведены за счет средств, зачисленных на счета (вклады) в банках, расположенных за пределами территории Российской Федерации, в случаях, не предусмотренных валютным законодательством Российской Федерации, -

влечет наложение административного штрафа на граждан, должностных лиц и юридических лиц в размере от трех четвертых до одного размера суммы незаконной валютной операции.

То есть, штраф может достигать размера стоимости самого объекта недвижимости.

Казалось бы, какое отношение законодательство о валютном регулировании имеет к обычным гражданам? Но, теперь по порядку.

Почему сделка купли-продажи недвижимого имущества, расчеты по которой произведены в рублях РФ, стала вдруг валютной операцией?

В соответствии с подпунктом "б" пункта 9 части 1 статьи 1 Федерального закона О валютном регулировании и валютном контроле N 173-ФЗ под валютной операцией понимается приобретение резидентом у нерезидента либо нерезидентом у резидента и отчуждение резидентом в пользу нерезидента либо нерезидентом в пользу резидента валютных ценностей, валюты Российской Федерации и внутренних ценных бумаг на законных основаниях, а также использование валютных ценностей, валюты Российской Федерации и внутренних ценных бумаг в качестве средства платежа.

Кто такие резиденты и нерезиденты?

В силу пункта 6 части 1 статьи 1 Федерального N 173-ФЗ резидентами РФ являются: физические лица, являющиеся гражданами Российской Федерации, за исключением граждан Российской Федерации, постоянно проживающих в иностранном государстве не менее одного года, в том числе имеющих выданный уполномоченным государственным органом соответствующего иностранного государства вид на жительство, либо временно пребывающих в иностранном государстве не менее одного года на основании рабочей визы или учебной визы со сроком действия не менее одного года или на основании совокупности таких виз с общим сроком действия не менее одного года; постоянно проживающие в Российской Федерации на основании вида на жительство, предусмотренного законодательством Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства; юридические лица, созданные в соответствии с законодательством Российской Федерации.

К нерезидентам в соответствии с подпунктом "а" пункта 7 части 1 статьи 1 Федерального закона N 173-ФЗ относятся все остальные физические лица, не являющиеся резидентами. То есть, не обладающие признаками резидента, указанными выше.

Необходимо учесть, что данное определение понятий резидент и нерезидент, относится только к сфере законодательства о валютном регулировании и валютном контроле. В области налогового законодательства понятие нерезидента Российской Федерации определяется несколько иначе.

И последнее. Почему расчеты должны осуществляться посредством открытия счета в банке?

Согласно пункту 3 ст. 14 Федерального N 173-ФЗ, расчеты при осуществлении валютных операций производятся физическими лицами - резидентами через банковские счета в уполномоченных банках, порядок открытия и ведения которых устанавливается Центральным банком Российской Федерации, за исключением некоторых валютных операций, которые, к рассматриваемой нами ситуации, не относятся.

Таким образом, сделка с нерезидентом, если расчеты по ней произведены не через расчетный счет в уполномоченном банке, может привести к серьезным финансовым потерям, и поэтому, участникам таких сделок важно понимать: с кем они будут заключать договор и каким образом будут производиться расчеты.

Комментарии 7
Андрей21 декабря 2018, 11:59

интересно, какая связь между ст.14 о расчетах между РЕЗИДЕНТАМИ и куплей-продажей с участием НЕрезидента?

Ответить
s_n_k_4 февраля 2021, 10:07

Простая - живет гражданин РФ к примеру в США, работает там и решил прикупить квартиру своим родителям, и продать старую...

А не совсем грамотные продавец и покупатель решили провести расчет через ячейку и в результате они оба влетят на штраф со стороны налоговой в размере от 3/4 до полного размера суммы оплаты...

Глори-недвижимость11 февраля 2020, 1:38

Логика железная. Но по этой логике нерезиденты, находящиеся в нашей стране, вообще не могут рассчитываться с резидентами наличными (в том числе и рублями). Ни в магазин зайти, ни пирожок купить. все должно изыматься в качестве штрафа в соответствии со ст. 15.25 КоАП РФ. Как всегда, наше законодательство поражает воображение своей непротиворечивостью и здравым смыслом. Надеюсь, до применения Закона в таком изощренном виде дело не дойдет.

Ответить
DmitryR7 мая 2020, 23:05

Уважаемый автор, прежде чем делать столь пессимистиченые выводы, запугивать и вводить читателей в заблуждение, ознакомьтесь сперва с постановлениями Президиума ВАС РФ № 4140/09 от 01.09.2009 г. и № 12089/08 от 17.02.2009 г., где прямо разъяснено, что расчеты наличными по сделкам, в т.ч. с недвижимостью, как между юридическими лицами, так и между физическими лицами, где одна из сторон - валютный резидент, а вторая - нерезидент, РАЗРЕШЕНЫ!! Такие расчеты не нарушают никаких положений Закона о валютном регулировании. Запрет в этом Законе распространяется лишь на особые категории сделок с резервированием и расчетами по счетам к которым сделки с недвижимостью не относятся!! Не вводите в заблуждение участников рынка недвижимости, эти фейки уже нотариальная палата начала распространять, видать, в силу безграмотности своих специалистов, которые не удосуживаются изучать документы Верховного суда перед рассылкой памяток нотариусам, основывая свои "напоминания" на "писульках", исходящих из налоговых органов, которые по своей сути никакого правового значения не имеют, т.к. ФНС даже не вправе комментировать законодательство (этим правом наделен только МинФин РФ).

Ответить
Анна Федянова

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
7 февраля 2021, 9:58

Я бы не горячился так утверждать и тем самым дезинформироваться людей! Ведь они могут попасть на приличные деньги!
Потому что Валютные операции физических лиц - резидентов, связанные с наличными расчетами с нерезидентами в валюте Российской Федерации при купле-продаже недвижимого имущества, минуя счета в уполномоченных банках, валютным законодательством запрещены!
Обоснование вывода:
Основным нормативно-правовым актом валютного законодательства, регулирующим валютные правоотношения, права и обязанности российских и иностранных физических и юридических лиц (резидентов и нерезидентов), является Федеральный закон от 10.12.2003 N 173-ФЗ "О валютном регулировании и валютном контроле" (далее - Закон N 173-ФЗ).
По общему принципу валютные операции между резидентами и нерезидентами осуществляются без ограничений, если особый порядок их осуществления не установлен органами валютного регулирования в соответствии с Законом N 173-ФЗ (ст. 6 Закона N 173-ФЗ).
Права и обязанности для резидентов при осуществлении валютных операций закреплены в ст. 14 Закона N 173-ФЗ. В частности, ч. 3 ст. 14 Закона N 173-ФЗ установлено, что расчеты при осуществлении валютных операций производятся физическими лицами - резидентами через банковские счета в уполномоченных банках, порядок открытия и ведения которых устанавливается Центральным банком Российской Федерации, за исключением валютных операций, предусмотренных Законом N 173-ФЗ.
Так, валютные операции, связанные с использованием валютных ценностей, валюты Российской Федерации или внутренних ценных бумаг в качестве средства платежа по договорам купли-продажи недвижимости, заключенным между резидентом и нерезидентом, не относятся к исключениям, установленным ч. 3 ст. 14 Закона N 173-ФЗ.
Таким образом, расчеты наличными денежными средствами между физическими лицами (резидентом и нерезидентом) в рамках договора купли-продажи недвижимости будут являться нарушением валютного законодательства. Косвенно данный вывод подтверждает и судебная практика (постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2016 N 20АП-2672/16, постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2016 N 20АП-2669/16, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 02.11.2015 N 03АП-5446/15, постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 09.04.2015 N Ф02-917/15).
Будьте осторожны!
Счастья Вам и Добра!

ID: 1201168521 мая 2021, 8:52

А какие банки являются уполномоченными?Можно ли нерезиденту провести покупку через аккредитив ВТБ?

Ответить
Николай Сидоров24 июля 2021, 4:10

Добрый!Могу я продать дом по безналичному расчету нерезиденту(который не является гражданином РФ)?Платеж мне должен поступить с иностранного счета на расчетный счет в Сбербанке(является ли он уполномоченным банком в таких операциях?).Платеж может быть только в рублях?Буду благодарен за ответ!

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru