Продать квартиру на 1-м - выгода или бремя

Недавно писала статью для портала mosnews.ru на тему "Как выгодно продать квартиру на 1-м этаже". Пособирала статистику и у меня получилось совершенно противоречивое заключение - это абсолютно зависит от ситуации и объекта. Поэтому решила поделиться выводами и посмотреть, у кого какой опыт есть в этом вопросе.

Ясно, что порядок действий, традиционный риелтерский:

Собираем достаточно сведений о квартире: (общее понятное писать не буду, важны детали - соседи, проходимость, параметры под банк или просто офис, кафе или детский центр... это, если коммерческий вариант, балкон, высота этажа, демпинг по цене, это если жилая)


Определяем стоимость
квартиры - мега важная позиция! вернусь далее и в конце...


Следующие действия направлены
непосредственно на продажи:
v  Размещаем рекламу, объявление о продаже на
тематических площадках и в газетах; клей, стиккеры внутренние, флаеры по точкам ( у нас сработал отлично ресторан, куда мы договорились класть флаеры)
 v 
Указываем ликвидную стоимость, конкурентную другим
объектам. Ставим цену дешевле минимальной на 200 000 рублей, если
используем ЦИАН и хотим, и я и клиент, реально продать квартиру. Здесь я придерживаюсь мнения ИНКОМа (предвижу критику) , но мое мнение тут абсолютно совпадает - ЦИАН весь завышен и главное убедить в этом клиента!

 

Далее - Презентация
Готовим квартиру к продаже и стратегию, и тактику на показах.
 
И тут затык -
"Выявите целевого клиента.
Представьте образ покупателя. Торгуйтесь. Отработайте диалог. Заранее продумайте
контраргументы", - так в целом все должно происходить, но... кто мой целевик - коммерсант или физик....


О переводе квартиры в нежилой фонд*
Перевод жилого помещения в
нежилой фонд осуществляет орган местного самоуправления. Перевод занимает от
шести месяцев ,см Жилищный кодекс.



 - это известная на сегодня правда, а вот и инсайт -

 «…По
слухам, мэр Москвы скоро наложит запрет не только на перевод таких квартир, но
и обяжет вернуть в жилые те квартиры, что были переведены ранее."


Наш Целевой коммерческий клиент,
смотрит в новостройках только те  первые этажи, которые изначально предусмотрены под
коммерческое использование, -

        Мнение одного из моих руководителей
коммерческого отдела :
«…Многие клиенты довольно
скептически относятся к покупке жилых квартир на первом этаже».
 

Однозначное мнение руководителя
отдела жилой недвижимости : первые этажи отнимают 20-25% стоимости
квартир от среднего показателя рынка, только индивидуальная проработка
профессионалами позволяет сделать скидку в 10% от цены, в сравнении с квартирами,
которые находятся выше этажами.и вообще - это морока, особенно, если есть балкон.

 
У нас сейчас  идет
проект «расселения коммунальных квартир в ЦАО», там ситуация с первыми этажами
кардинально противоположная. Первые этажи не уступают в цене другим квартирам. Вывод
- любой вариант требует индивидуального подхода!
Это, конечно, понятно.... но как-то куцо...



Прозвонила коллег - куча разнонаправленных предложений, типа район Мытищи - меняйте на ЦАО, однозначно, никаких продаж сегодня. Район ЦАО - давайте под офис, оставьте себе и сдавайте в аренду, а было предложение и сделать банк, минимаркет и даже закрытый массажный салон))


Какие мнения?



Я же размещаю и анализирую по своему алгоритму, и однозначного решения точно нет. Но это мое мнение)