Мы используем куки-файлы. Соглашение об использовании
блогиТенденции рынка

«Недвижимость на берегу Чёрного моря. Отдых и инвестиции»

23 августа 2016 20 265
2019-03-14T12:55:36.263000+00:00
«Недвижимость на берегу Чёрного моря. Отдых и инвестиции»
В последнее время многие мои клиенты всё чаще задумываются о переезде в
более теплые регионы нашей страны или же об инвестировании в недвижимость на
Черноморском побережье. Чтобы понять, насколько экономически выгодным окажется
данное предприятие, необходимо определиться с локацией и рассчитать индекс
доходности объекта. Именно он является показателем экономической эффективности
вложения средств в недвижимость и рассчитывается, исходя из определения потенциальной
ставки доходности от владения квартирой. Складывается
из двух показателей: величины арендных платежей, при условии
предоставления квартиры в аренду и изменения  первоначальной стоимости объекта в зависимости
от колебаний цен на рынке. При вычислении доходности, следует различать полную
и чистую: до вычета соответствующих расходов на содержание, налогов,
амортизацию, простой квартиры в зимний период и т.д.,- и после. Обычно, в
первую очередь, оценивается показатель полной доходности.  В качестве номинальной или сравнительной
величины, рассматриваются долгосрочные банковские депозиты в ведущих банках.
Просчитав возможные риски, уровень инфляции, волатильность валюты, конъюнктуру
рынка жилья, инвестор может принять качественное решение относительно
целесообразности или нецелесообразности вложения средств в выбранный объект
недвижимости.
Вычислить индекс доходности можно следующим способом: (Ежемесячная
стоимость аренды*12 месяцев)* на коэффициент 100/на стоимость объекта.
Срок окупаемости вычисляем, поделив стоимость объекта на прибыль от годовой
ренты.
Например, средняя стоимость 1-комнатной квартиры в Крыму (от 20 до 50 кв.м.) на 8 августа 2016г, согласно анализа 800 опубликованных объявлений на портале: Realty.dmir.ru , составляет 7 092 764
руб, а ежемесячная арендная плата за подобную квартиру - 54 398 руб. Умножим 54 398 на 7 месяцев (исключим
несезонные)*100/7 092 764= 5,3%. 
Показатель доходности более 5% , указывает на  справедливое ценообразование, менее 4%- рынок
переоценен. Срок окупаемости у нас составит примерно 18 лет. Разумеется, данный
пример - весьма усредненный. Для более точных расчетов необходимо учесть
множество факторов, которые могут повлиять как на стоимость аренды, так и на цену
последующей продажи и извлечения прибыли.
         Касаемо локации!
Выбирая сегодня между Крымом и побережьем Краснодарского края, жителей
материковой части России-основной костяк инвесторов в недвижимость на юге страны,
волнует  процесс
интеграции Крыма в состав РФ. По данным ВЦИОМ от 17.07.2016г, три четверти
жителей Республики (74%) считают, что
этот процесс в целом прошел успешно, даже несмотря на то, что ряд
проблем еще ждет своего решения. Основные проблемы, которые сегодня волнуют
крымчан -это  низкие темпы дорожного
строительства (25%) и высокие цены (23%).  Приведу среднюю стоимость объектов
недвижимости в Республике Крым на 8.08.2016г, синтезированную из анализа
выставленных на продажу объектов с портала: Realty.dmir.ru
Продажа:
1
к.кв. (S
от
20 до 50 кв.м.): 7 092 764 руб.( 133 499 руб./кв.м.)
2
к.кв. (S
от
35-80 кв.м.): 7 676 389 руб. (111 687 руб.кв.м.)
3
к.кв. (S
от
60 -100 кв.м.):  15 673 605 руб.
(150 647
руб./кв.м.)
4+.к.кв
(S от 09 до
300 кв.м.): 27 012 582 руб. (129 919 руб./кв.м.)
Коттеджи:
(S
от 90 до 1000 кв.м.) 41 058 725 руб. (105 940 руб./кв.м.)
Аренда:

1
к.кв. (от 20 до 50 кв.м.): 54 398 руб./мес
2
к.кв. (от 35-80 кв.м.): 67 691 руб./мес
3
к.кв.(от 60 -100 кв.м.): 51 425 руб./мес
4+к.кв.
(от 09 до 300 кв.м.): 159 107
руб./мес
Коттеджи
(S
от 90 до 1000 кв.м.): 190 400 руб./мес
 
Сравним
эти цены с г.Сочи, Краснодарский край:
Продажа:
1
к.кв. (S
от 20 до 50 кв.м.): 3 149 754 руб. (83 865 руб./кв.м.)
2
к.кв. (S
от 35-80 кв.м.): 6 349 767 руб. (98 674 руб./кв.м.)
3
к.кв. (S
от 60 -100 кв.м.):  11 510 056 руб. (111 056 руб./кв.м.)
4+.к.кв
(S от 09 до 300 кв.м.): 15 237 715 руб. (103 167
руб/кв.м.)
Коттеджи:
(S
от 90 до 1000 кв.м.) 54 630 350 руб. (162 947 руб./кв.м.)
Аренда:

1
к.кв. (от 20 до 50 кв.м.): 90 768
руб/мес

2
к.кв. (от 35-80 кв.м.): 118 350 руб/мес
3
к.кв.(от 60 -100 кв.м.): 231 182 руб/мес
4+к.кв.
(от 09 до 300 кв.м.): 200 714
руб./мес
Коттеджи
(S
от 90 до 1000 кв.м.): 787 222 руб./мес
 
Прошу
учесть, что цифры усредненные, без разбивки объектов на классы и сегменты.                   
         Однако, вместе с тем, мы видим, что купить
квартиру в Сочи дешевле, нежели в Крыму, а арендовать дороже. Уже это прямо
влияет на показатель доходности.  К тому
же, Сочи - курорт внесезонный. Обусловлено это как наличием горнолыжных баз в
Красной Поляне, так и высоким трафиком посещаемости гостями различных
бизнес-форумов, съездов, симпозиумов и конгрессов в течение всего года. Обратите внимание на инфраструктуру города, в
котором планируется приобрести жильё, на наличие социально-значимых объектов
неподалеку от понравившегося комплекса, коттеджа или земельного участка. Всё
это повысит спрос и стоимость актива. Так же, важно понимание того, что вы на
много лет вперед искусственно привязываете себя к одному месту отдыха. По опыту
продаж зарубежной недвижимости на горнолыжном курорте, могу отметить, что со
временем этот фактор начинает раздражать инвестора. Плюс дополнительные налоги
на имущество, на прибыль, взносы управляющей компании за обслуживание комплекса
и оплата агентству, если заключили договор доверительного управления. И это без
учета различных форс-мажорных ситуаций, когда арендатор может нанести ущерб
вашей недвижимости поджогом или затоплением.
           
Итак, если вы все-таки решились на приобретение недвижимости на
побережье, и уже присмотрели объект,- несколько правовых аспектов.
            Во-первых,обратитесь к карте территориального зонирования города или в местную
архитектуру, дабы убедиться, что выбранный жилой комплекс или коттедж находятся
в зоне, разрешенной для их строительства, а не в природоохранной или
промышленной, например. Разрешенное использование земельных
участков определяется рамками градостроительного зонирования, а именно
градостроительным регламентом.  Если объект
построен на участке, видом использования которого не предназначено его
строительство, ВРИ либо придется менять, а это всегда 50/50, либо сносить
постройку. Так же, на участке могут быть свежие  линии  ЛЭП, которых в старых документах на землю нет и, как следствие, возникают охранные зоны, в пределах которых архитектура не
дает разрешения ни на реконструкцию, ни на новое строительство.
           Во-вторых,проверке подлежат  правоустанавливающие,
правоподтверждающие и технические документы: свидетельство о праве
собственности (на объекты, зарегистрированные до 15.07.2016г.; сейчас только свежая
выписка из ЕГРП), документы-основания возникновения права, разрешение на
строительство (не обязательно для садовых и дачных домов, которые
регистрируются по «дачной амнистии»), технический паспорт, кадастровый паспорт,
домовая книга.
           В сделках с недвижимостью очень много подводных камней, с которыми трудно разобраться
не специалисту. Если их упустить, впоследствии сделка может быть признана
оспоримой. Важно проверить историю перехода прав на недвижимость; отсутствие
лиц, имеющих право пользования объектом и проживания в нем; вероятность
восстановления срока давности претендентами-наследниками, если квартира
наследственная; психическое расстройство продавца; отмененная доверенность;
нарушенный режим имущества супруга; мошенничество  с использованием средств мат.капитала, когда
в объекте, приобретенном с использованием сертификата, не выделяются доли
членам семьи, и он продается без участия органов опеки; неграмотные расчеты. В
моей практике неоднократно были случаи, когда по одной или нескольким
вышеописанным причинам, я не рекомендовала своим клиентам вкладываться в
подобный проблемный объект. Поверьте, привлекательная низкая цена не всегда -
веский довод для скорой покупки.
         Напоследок, коснусь строящегося жилья.
Купить квартиру в новостройке можно на любом этапе строительства, однако чем ниже степень готовности, тем выше риски. Чтобы
эти риски минимизировать, мониторьте рынок, выбирайте известного игрока с
хорошим портфелем. Регулируется участие в долевом строительстве Фед.законом об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ. В
соответствии с ним, Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) подлежит
обязательной регистрации, и только после этого застройщик имеет право принять
от дольщика денежные средства. Привлечь денежные средства он может так же с
помощью жилищных сертификатов, жилищно-строительных и жилищных
накопительных кооперативов. Других способов привлечения денежных средств граждан для участия
в долевом строительстве многоквартирных домов законодательством не
предусмотрено. У застройщика должны быть следующие документы: разрешение на
строительство многоквартирного дома; проектная декларация, опубликованная в
сети Интернет; земельный участок под строительство многоквартирного дома на
праве собственности, аренды или субаренды; заключение экспертизы
проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено законом; технико-экономическое
обоснование проекта строительства многоквартирного дома. Сам ДДУ должен содержать: указание конкретного объекта
долевого строительства; срок передачи застройщиком объекта; цену договора,
сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства. При
отсутствии в договоре вышеперечисленных условий, договор считается
незаключенным! С января 2014 года исполнение обязательств застройщика по передаче жилого
помещения участнику долевого строительства обеспечивается страхованием
гражданской ответственности застройщика от: банкротства; незавершения
строительства / неполучения жилья дольщиком; невозврата вложенных средств
дольщику. Сведения
о выданных разрешениях на строительство и актах о вводе объекта в эксплуатацию,
содержатся на сайте Минстроя и сайтах Администраций городов. Так же, на региональных сайтах Минстроя
содержатся «черные списки» застройщиков, возводящих объекты с нарушением
законодательства и без разрешительной документации. Например, в Ижевске незаконных
объектов более 100,есть прецеденты сноса. Будьте бдительны и аккуратны!
Удачных Вам сделок и хороших инвестиций!
______________________________________________________
Эксперт в области недвижимости, специалист в области экологического права,
Боронина Ия Юрьевна


 
 
#аренда#город#дом#документы
арендагороддомдокументы
Комментарии 0
Сейчас обсуждают
Аноним
28 марта 2024
редакцияeditorial@cian.ru